经历三年多的深度调整，房地产政策终于在2024年9月迎来历史性转折。国盛证券2025年房地产行业年度策略报告指出，本轮政策从“因城施策”升级为中央层面系统性加码，凑齐地产、央行、财政三大拼图——需求端首付比例降至历史最低15%、100万套城中村改造货币化安置；供给端央行收储再贷款出资比例提升至100%、财政部支持专项债收储收地；融资端白名单贷款审批预计达4万亿元。国盛证券认为，2024-2025年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，地产和宏观政策相辅相成，最终政策力度有望超越2008年和2014年宽松周期。
政策复盘——从因城施策到中央系统性加码
2024年房地产政策经历了从量变到质变的过程。年初，政策延续因城施策框架，一线城市开始松绑限购，北京、上海、深圳逐步放开，广州全面取消限购。4月政治局会议首次提到“统筹研究消化存量、优化增量”，为收储政策埋下伏笔。5月17日，“517”系列政策出台，央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方收储，首付比例调至历史最低15%。
9月24日成为全年政策转折点。央行将收储再贷款出资比例从60%提升至100%，研究允许政策性银行贷款支持收地。9月26日政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。10月住建部以货币化安置方式新增实施100万套城中村改造。12月政治局会议和中央经济工作会议强调“稳住楼市”“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。至此，地产、央行、财政三大政策拼图完整呈现。
收储政策深化——央行出资比例100%，专项资金落地
商品房收储是2024年供给侧最核心的政策创新。“517”框架下，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，央行出资60%、商业银行配套40%，加权平均回报率要求约2.29%，导致落地偏慢——截至9月底仅投放162亿元。
“924”框架将央行出资比例提升至100%，资金成本降至央行再贷款成本1.75%基础上适当上浮，大幅减轻地方政府资本金压力，更多项目符合收储条件。若3000亿元全额投放，按地方资本金25%测算可带动4000亿元收储金额，按收储价格7折估算可收储约5500万方住宅，占到已竣工待售面积的14.6%。财政部同步支持专项债收购存量商品房。但收储推进仍面临地方政府意愿、资本金压力、收储后用作保障房依然投向市场等现实阻力，后续政策进步空间在于中央出面收储或给予贴息支持。
城中村改造——100万套货币化安置打开想象空间
2024年10月住建部新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，采用货币化安置方式，是需求端最重要的增量政策。全国35个大城市需改造的城中村有170万套，考虑全国其他城市整体改造需求更大，给政策后续加力留下空间。资金来源包括开发性/政策性金融机构专项借款、地方专项债、商业银行贷款等。
不能简单将城中村改造类比2015-2018年棚改（年均600万套规模），但“新增实施”+“货币化安置”的表述更为积极，100万套规模后续有加码空间。100万套货币化安置若全部落地，有望一定程度提振住房需求。国盛证券预计2025年需求端政策将继续加码，城市更新拆迁加码、一线城市政策进一步宽松、房贷利率继续下行、交易税费减免等方向值得期待。2025年商品住宅销售金额中性预测-5.8%至7.77万亿元，降幅较2024年（-19.8%）显著收窄。
表1：2024年房地产政策三大拼图汇总| 政策方向 | 核心政策 | 关键变化 |
|---|
| 需求端 | 首付比例15%/100万套城中村改造 | 首付历史最低，货币化安置 |
| 供给端（收储） | 3000亿再贷款/专项债收储收地 | 央行出资比例60%→100% |
| 融资端 | 白名单融资协调机制 | 贷款审批预计4万亿元 |
