中邮证券房地产周报显示，2025年5月房地产数据呈现“销售走弱、投资下行、房价环比承压”的格局。1-5月销售面积降幅扩大至2.9%，开发投资降幅扩大至10.7%，70城房价环比下降。与此同时，二手房累计成交同比大增25.4%，以价换量特征显著。基本面压力加大背景下，市场对“更大力度推动止跌回稳”的政策加码预期持续升温。
基本面全面走弱，政策加码必要性上升
2025年1-5月房地产核心指标均出现边际恶化。销售面积降幅从2.8%扩大至2.9%，销售额降幅从3.2%扩大至3.8%，开发投资降幅从10.3%扩大至10.7%，呈现“三降”同步扩大的态势。5月单月，70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比均下降，虽然同比降幅有所收窄，但环比下跌表明短期市场压力犹存。
从成交结构看，二手房与新房走势背离明显。20城二手房累计成交同比+25.4%，近四周同比+3.3%，而新房近四周同比-6.1%。这种“二手强、新房弱”的格局，反映购房者更倾向于价格调整更充分的二手房市场，新房市场受制于价格刚性。以价换量在二手房市场已取得效果，但新房市场的低迷对土地财政和上下游产业链的拖累更大，亟需政策干预。
政策工具箱丰富，收储与需求端放松是重点
当前政策预期集中在几个方向。首先是收储（收购存量商品房用作保障性住房），中央及地方已多次提及，但实际落地进度偏慢。若收储速度加快，将直接消化新房库存，改善房企现金流，同时增加保障性住房供给。其次是需求端政策，包括进一步降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限售条件等。一线城市的限购政策仍有较大放松空间，若逐步放开，将释放被压抑的改善型需求。
此外，优化房企融资环境、延长“金融16条”等支持政策、加大“保交房”资金支持力度，也是预期中的方向。中邮证券认为，地产数据有所走弱，预期政策将再发力。“更大力度推动止跌回稳”的政策表述意味着现有力度可能不足，后续政策有望超预期。
政策窗口期临近，板块估值修复机会
从历史规律看，房地产板块的估值拐点通常领先于基本面拐点。当前申万房地产指数52周最低1627.84点，处于近一年低位区间。上周板块下跌1.76%，跑输沪深300，表现已充分反映悲观预期。一旦政策加码信号明确，板块估值有望快速修复。
港股物业板块上周逆势上涨3.15%，跑赢恒生综指2.25个百分点，显示市场对优质物业企业的偏好度提升。物业股作为地产后周期品种，其走强往往预示市场对行业长期前景的乐观预期。重点关注保利物业、永升服务等龙头物企，以及华润置地、建发国际等财务稳健的房企。风险方面，若政策力度不及预期或销售持续恶化，板块可能继续承压，但当前赔率已具吸引力，政策催化下的反弹窗口值得重视。
房地产核心指标变化与政策预期方向| 指标 | 当前数值 | 变化趋势 | 预期政策工具 |
|---|
| 商品房销售面积同比 | -2.9% | 降幅扩大0.1pct | 降首付、降利率 |
| 房地产开发投资同比 | -10.7% | 降幅扩大0.4pct | 优化融资、保交房 |
| 70城房价环比 | 下降 | 各线城市均下行 | 放松限购限售 |
| 二手房累计成交同比 | +25.4% | 高增长 | 以价换量延续 |
| 14城去化周期 | 16.78个月 | 偏高 | 加快收储进度 |
