房地产行业是与资产证券化结合最为紧密的领域之一。中银证券最新报告显示，截至2025年5月末，房地产行业存量资产证券化产品规模2634亿元（企业ABS2458亿元、ABN176亿元），占房地产行业债券市场总存量的14.1%，占全行业资产证券化产品存量规模的8.5%。2024年房地产行业ABS发行规模372亿元（同比-35.4%），受监管加严和房地产调控影响呈下降趋势。但公募REITs扩围至保障性租赁住房和商业地产，为房地产行业资产证券化带来新机遇。本报告深入分析房地产行业资产证券化的现状与前景。
存量规模——2634亿占地产债14.1%
截至2025年5月末，房地产行业存量资产证券化产品180只，规模2634亿元，占房地产行业债券市场总存量的14.1%，占全行业资产证券化产品存量规模的8.5%。房地产行业ABS存量占比排在所有行业的第三名。其中企业ABS2458亿元、ABN176亿元。不动产既具有可租赁的天然属性、能产生稳定现金流，本身又是具备增值可能性的资产，非常适合发行证券化产品，因此房地产行业一直是资产证券化的重要领域。
发行趋势——监管调控下规模收缩
2021年以来，由于监管加严和房地产调控影响，房地产行业ABS发行规模占比呈持续下降趋势。2024年房地产行业ABS发行20只，规模372亿元（同比-35.4%），占全行业发行金额的1.9%。2025年1-5月发行6只，规模137亿元（占1.8%）。从到期规模来看，2025年房地产行业ABS到期规模仅53亿元（其中6-12月24亿元），2026年为57亿元，短期到期压力较小。房地产行业ABS发行规模的收缩与行业整体融资环境收紧一致，但存量规模仍然较大。
不动产类ABS——CMBS与类REITs双轮驱动
在企业ABS中，商业地产抵押贷款CMBS存量3587亿元，类REITs存量3656亿元，合计7243亿元，占企业ABS总存量的35%。CMBS是将商业地产抵押贷款作为基础资产进行证券化（债务融资性质），类REITs则是以不动产收益权或产权为基础（权益属性）。房地产行业ABS存量2634亿元中，以CMBS和类REITs为主要品种。类REITs在2024年发行规模创新高达1756亿元（同比+82%），央国企降负债和盘活存量资产需求是主要驱动力。
公募REITs扩围带来的新机遇
公募REITs底层资产已从最初的基础设施拓展至保障性租赁住房（2021年6月）和商业不动产（2023年3月）。2024年7月常态化发行通知将底层资产扩容至13个大类，覆盖消费基础设施、养老设施等。截至2025年5月末，保租房REITs已发行8只（121亿元），消费基础设施REITs已发行8只（213亿元）。对于采用重资产模式运营租赁住房、商业地产的房企，公募REITs提供了更好的退出渠道，可以在合适时机以合理价格实现股权退出，降低沉淀资金规模，提高资金使用效率。建议关注存量资产成熟稳定、布局长租公寓与商业地产的华润置地、招商蛇口、龙湖集团、保利发展等。
表4：房地产行业资产证券化核心数据| 指标 | 数据 | 时间 |
|---|
| 房地产ABS存量规模 | 2,634亿元 | 2025年5月末 |
| 占房地产债券市场 | 14.1% | 2025年5月末 |
| 占全行业ABS | 8.5% | 2025年5月末 |
| 2024年发行规模 | 372亿元 | 2024年 |
| 2025年到期规模 | 53亿元 | 2025年 |
