万联证券报告指出，9月以来一揽子支持性政策集中释放，政策端从渐进式托底过渡至一揽子集中释放，表明推动房地产行业“止跌回稳”的积极态度。一线城市10月二手房和商品房成交明显回暖，市场预期正在转变。存量土地盘活、收储去化和需求端刺激三大政策线并进，行业库存堵点有望逐步疏通。房企有望在融资支持和库存盘活政策的持续推动下缓释现金流压力，行业止跌回稳路径逐步清晰。
政策转变——从渐进式托底到一揽子集中释放
2021年四季度以来，政策端根据行业变化不断调整。2023年7月政治局会议首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”。2024年4月政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“去库存”成为新发力方向。
2024年9月是政策的关键转折点。9月24日国新办新闻发布会集中释放一揽子支持性政策，9月26日政治局会议明确提出“严控增量、优化存量、提高质量”“促进房地产市场止跌回稳”。政策从“渐进式托底”向“一揽子集中释放”转变，力度和节奏均超市场预期。
表5：政策转变关键节点| 时间 | 关键定调 | 政策特征 |
|---|
| 2021Q4-2023H1 | 托而不举 | 渐进式宽松 |
| 2023年7月 | 供求关系发生重大变化 | 政策方向调整 |
| 2024年4月 | 消化存量房产和优化增量住房 | 去库存首次提出 |
| 2024年9月 | 促进房地产市场止跌回稳 | 一揽子集中释放 |
库存去化三线并进——存量土地盘活+收储+需求刺激
存量土地盘活方面，自然资源部3个方面18条措施，越秀地产70亿退地提供范本；专项债+银行贷款+再贷款多层次资金支持体系正在形成，严控增量是核心方向。收储去化方面，全国超30城发布收储公告，收购价格以“土地划拨成本+建安成本+5%利润”为主；收储面临价格撮合难、城市分布不匹配、资金成本高三大堵点，后续政策有望持续优化。
需求端刺激方面，“四个取消”和“四个降低”降低购房门槛和购房成本。一线城市限购放松后10月成交明显回暖，市场预期正在转变。高能级城市销售端延续修复态势，将带动低能级城市恢复性增长，行业有望实现止跌回稳。
一线城市市场表现——10月回暖明显
9月底政策集中释放后，一线城市10月二手房和商品房成交明显回暖。从二手房周度数据看，国庆周中原报价指数显著上涨；从月度数据看，一线城市二手房新增挂牌量明显下降，存量挂牌量回落，市场预期正在改善。
一线城市作为全国房价的“风向标”，其市场修复具有重要的示范效应。从过往周期看，一线城市房价在上行周期上涨超前、涨幅更大，下行周期表现更稳健。若一线城市成交量价的修复态势延续，将逐步向二三线城市传导，带动全国市场预期改善。
后续展望——政策持续优化，行业逐步筑底
库存去化是行业止跌回稳的关键。当前政策端围绕库存去化持续推出针对性支持，但具体落地仍有部分限制性因素（如收储价格撮合难、土储盘活资金到位慢等）。预计后续仍会有持续优化的政策陆续推出，包括进一步降低购房交易税费、加大收储资金支持力度、优化存量土地盘活流程等。
房企有望在融资支持以及库存盘活政策的持续推动下缓释现金流压力，需求端预期有望逐渐改善。短期建议持续跟踪一线城市成交热度的延续性，中期关注政策落地效果的逐步显现，长期来看行业有望在政策持续推动下实现止跌回稳。
