国金证券2025年5月发布的房地产行业周报显示，房地产销售数据正处于底部回升阶段。2025年1-4月，全国商品房销售面积同比-2.8%，降幅收窄0.2个百分点；销售金额同比-3.2%，降幅扩大1.1个百分点。本周47城新房成交404万平方米（周环比+16%，周同比+9%），22城二手房成交284万平方米（周同比+10%）。新房销售环比上涨、同比由负转正，二手房景气度高景气维持。销售数据的边际改善叠加土地收储提速，行业底部信号逐步清晰。
全国销售数据：面积降幅收窄，金额降幅扩大
2025年1-4月全国商品房销售数据呈现“面积改善、金额承压”的分化特征。销售面积同比-2.8%，降幅较1-3月收窄0.2个百分点；4月单月销售面积同比-2.1%，较3月的-0.9%略有扩大但仍在低位区间。销售金额同比-3.2%，降幅较1-3月扩大1.1个百分点；4月单月销售金额同比-6.7%，降幅较3月的-1.6%明显扩大。
面积降幅收窄而金额降幅扩大的格局，反映房价仍有一定下行压力，销售量的改善部分来自“以价换量”。70城新房价格环比-0.1%（持平3月）、二手住宅价格环比-0.4%（跌幅扩大0.2pct）印证了这一判断。
从历史数据看，销售面积降幅已连续多月收窄，底部企稳的信号较为明确。但金额端的压力提示房价企稳仍需时间，需求端的信心修复尚需政策持续发力。
高频成交：新房环比回暖，二手房维持高景气
本周高频成交数据进一步验证了销售端的边际改善。新房方面，47城商品房成交404万平方米，周环比+16%，周同比+9%，月度累计同比+1%，年度累计同比+3%。新房成交环比上涨明显，同比由负转正，景气度底部企稳。
分城市能级看，三四线城市表现优于一二线——周同比+32%，月度累计同比+13%，年度累计同比+10%。低能级城市在政策支持和返乡置业需求下恢复相对较快。一线城市周同比-1%，二线城市周同比-4%，核心城市仍处筑底阶段。
二手房方面，22城二手房成交284万平方米，周环比+4%，周同比+10%，月度累计同比+9%，年度累计同比+26%。二手房景气度高景气维持，一线城市年度累计同比+38%领跑，二线城市+28%，三四线城市+8%。二手房的持续活跃反映“以价换量”逻辑仍在延续，刚需和改善性需求通过二手房市场释放。
销售端改善的驱动力与持续性
销售端的边际改善受多重因素驱动。政策端，5月LPR下调10个基点（1年期3.0%，5年期以上3.5%），房贷利率进一步下行，降低了购房者的按揭成本。各地限购松绑、首付比例下调、购房补贴等政策持续落地，释放了部分被抑制的购房需求。
供给端，土地收储加速减少新房供应，存量库存去化加速。截至5月20日专项债收储总金额超3500亿元，涉及近3000宗土地，有效减少了市场的潜在供给压力。供需关系的边际改善有助于稳定房价预期，进而提振购房意愿。
从持续性看，销售端的改善仍面临挑战。当前销售恢复主要依赖政策催化和“以价换量”，内生需求尚未完全激活。房价的企稳、居民收入预期的改善、开发商信用风险的化解，是销售持续回升的三大前提条件。
销售数据改善的投资含义
销售数据的底部企稳是房地产板块估值修复的重要前提。当前A股地产板块PE-TTM约19倍，港股地产板块PE约8-9倍，均处于历史低位。销售端的边际改善有望带来板块的估值修复机会。
从投资方向看，重点布局深耕一二线城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企，如中国海外发展、绿城中国、滨江集团等，有望率先受益于销售回暖和市场份额提升。中介平台贝壳受益于一二手房市场活跃度提升，具备核心竞争力的中介平台有望持续受益。
表：2025年1-4月全国房地产核心数据| 指标 | 1-4月累计同比 | 4月单月同比 | 降幅变化（累计） |
|---|
| 商品房销售面积 | -2.8% | -2.1% | 收窄0.2pct |
| 商品房销售额 | -3.2% | -6.7% | 扩大1.1pct |
| 房地产开发投资 | -10.3% | -11.3% | 扩大0.4pct |
| 房屋新开工面积 | -23.8% | -22.1% | 缩窄0.6pct |
| 房屋竣工面积 | -16.9% | — | 扩大2.6pct |
