中邮证券最新房地产周报显示，2025年1-5月全国新建商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%，降幅较上月扩大0.1个百分点。分线城市分化显著，一线城市近四周新房成交同比+9.3%表现强劲，二三线城市同比分别下降15%和1.9%。销售数据边际走弱，叠加房地产开发投资同比下降10.7%，市场对更大力度止跌回稳政策的预期持续升温。
销售面积降幅走扩，一线与二三线分化加剧
2025年前5月商品房销售面积累计同比降幅从1-4月的2.8%扩大至2.9%，虽然幅度不大，但趋势上结束了此前连续收窄的态势。销售额方面，新建商品房销售额34091亿元，下降3.8%，降幅较上月扩大0.6个百分点，其中住宅销售额下降2.8%。销售端量价双降，反映市场信心仍有待修复。从单周数据看，上周30大中城市新房成交面积173.64万方，累计同比持平，但近四周平均同比下滑6.1%，环比亦下滑1.4%，显示短期成交动能不足。
分线城市的结构性差异是当前市场的核心特征。一线城市近四周平均成交面积55.99万方，同比逆势增长9.3%，主要受益于核心地段高品质住房的较强韧性以及政策利好释放。二线城市表现最弱，近四周平均成交面积88.76万方，同比大幅下滑15%，虽然环比有3.6%的小幅回升，但整体压力仍大。三线城市近四周平均成交面积41.73万方，同比下滑1.9%，环比下滑7.6%，显示低能级城市在人口外流和库存压力下，需求释放持续性不足。
房地产开发投资降幅扩大，供给端收缩持续
与销售端同步，投资端也呈现持续收缩态势。2025年1-5月全国房地产开发投资36234亿元，同比下降10.7%，降幅较上月扩大0.4个百分点。投资端连续多月双位数下滑，反映房企在销售回款不畅和融资约束下，新开工和土地购置意愿低迷。从土地市场看，近四周100大中城市住宅类土地成交/供应比值仅0.63，商服类为0.58，成交不足供应，开发商拿地仍偏谨慎。
投资端的收缩将进一步影响未来供给释放。新开工面积的持续下滑意味着未来6-12个月新增供应将减少，中长期看有助于库存去化，但短期对经济上下游产业链形成拖累。在“保交房”政策持续推进下，竣工端相对稳定，但新开工和施工面积的下降仍是投资端的主要拖累项。投资与销售的双弱格局，加大了政策端发力托底的紧迫性。
政策预期升温，更大力度止跌回稳可期
5月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续收窄，价格端呈现“环比承压、同比改善”的态势。房价环比下跌的城市数量仍占多数，但同比降幅收窄表明去年基数效应和前期政策效果正在显现。然而，销售面积降幅的重新扩大、投资端持续下行，意味着现有政策力度可能不足以推动市场全面回稳。
中央层面“更大力度推动止跌回稳”的政策导向已经明确。中邮证券认为，地产数据有所走弱，预期政策将再发力。后续可能的政策工具包括：进一步降低首付比例和房贷利率、放松限购限售、加大收储力度、优化房企融资环境等。尤其是收储（收购存量商品房用作保障性住房）的进度若加快，将直接消化市场库存，改善供需关系。历史经验看，销售端持续走弱往往倒逼政策加码，而政策放松周期中，板块估值修复行情值得期待。当前A股房地产板块估值处于历史低位，申万房地产指数52周最低1627.84点，政策预期的升温有望催化板块反弹。
2025年1-5月房地产销售与投资核心数据| 指标 | 数值 | 同比变化 | 较上月变化 |
|---|
| 新建商品房销售面积 | 35315万方 | -2.9% | 降幅扩大0.1pct |
| 新建商品房销售额 | 34091亿元 | -3.8% | 降幅扩大0.6pct |
| 房地产开发投资 | 36234亿元 | -10.7% | 降幅扩大0.4pct |
| 一线城市近四周新房成交同比 | — | +9.3% | 环比-4.1% |
| 二线城市近四周新房成交同比 | — | -15.0% | 环比+3.6% |
| 三线城市近四周新房成交同比 | — | -1.9% | 环比-7.6% |
