2024年9月末出台的需求端利好政策正在显效。国信证券研究报告显示，10月商品房销售额同比-1.0%（降幅较9月收窄15.3pct），百强房企单月销售额同比+4.9%（为2023年6月以来首次转正）。30城新建商品房成交环比+42%，18城二手住宅成交同比+28%、约为2019年同期的150%。销售量价指标的边际改善标志着房地产市场需求端正在筑底修复。
新房销售降幅大幅收窄，百强房企单月同比首转正
2024年10月商品房销售数据出现显著改善。1-10月商品房销售额76,855亿元，同比-20.9%（降幅较1-9月收窄1.8pct）；10月单月同比-1.0%，降幅较9月大幅收窄15.3个百分点。1-10月商品房销售面积77,930万㎡，同比-15.8%（降幅收窄1.3pct）；10月单月同比-1.6%，降幅较9月收窄9.4个百分点。10月单月销售额相当于2019年同期的62%，销售面积相当于54%，仍处较低水平但较前期低点明显改善。
百强房企维度，1-10月全口径销售额33,258亿元，累计同比-35%（降幅较1-9月收窄4pct）。10月单月销售额4,654亿元，环比+70%，同比+4.9%，为自2023年6月以来首次转正，单月销售额恢复至2023年8月水平。Top20房企中有六成10月单月同比为正，头部房企的销售回暖更具弹性。百强房企销售转正是市场信心修复的重要先行指标，但1-10月累计同比仍为-35%，行业整体复苏尚需时间。
图表：百强房企单月销售额及同比
表1：2024年10月房地产销售核心指标| 指标 | 1-10月同比 | 10月单月同比 | 环比变化 |
|---|
| 商品房销售额 | -20.9%（收窄1.8pct） | -1.0%（收窄15.3pct） | 大幅改善 |
| 商品房销售面积 | -15.8%（收窄1.3pct） | -1.6%（收窄9.4pct） | 明显改善 |
| 百强房企销售额 | -35%（收窄4pct） | +4.9% | 2023年6月以来首转正 |
二手房成交持续好于新房，成交结构彻底转变
30城新房与18城二手房数据的对比更清晰地揭示了市场结构的变化。2024年1-10月30城新建商品房成交面积累计同比-29%（10月单月-5%，降幅较9月收窄26pct）；18城二手住宅成交套数累计同比+1.4%（10月单月+28%，较9月提升24pct）。
从历史同期对比看，10月30城新建商品房成交面积约为2019年同期的67%，而18城二手住宅成交套数约为2019年同期的150%，均较前几个月明显提升。核心14城二手住宅/新建住宅成交套数比值从2019年的0.9升至2024年1-10月的2.0（一线城市1.7、二线城市2.1），成交结构已从2019年的新房为主彻底转变为二手房主导。尤其是二线城市，成交结构显著扭转了此前新房为主的局面。
政策效果显现，回暖持续性仍需观察
9月末出台的一系列需求端利好政策（降低存量房贷利率、调整二套最低首付比至15%等）对销售端的提振效果较为明显。但与历史同期对比，当前销售规模仍处于较低水平（10月新房销售约为2019年同期的62%），回暖的可持续性仍需观察。
10月商品房销售均价10,430元/㎡，环比+10.3%，同比+0.6%（较9月提升6.6pct），均价单月同比转正是重要信号，但可能与核心城市成交占比提升的结构性因素有关。后续地产板块的行情演绎将取决于楼市量价修复的持续性以及存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度。
