太平洋证券2025年度策略报告对房地产前端销售和后端投资进行了情景分析预测。销售端，城中村改造和收储政策落地情况将决定新房销售修复幅度——乐观情形下（加快落实货币化安置、收储等政策），2025年新房销售同比降幅0.5%；中性情形下（政策推进节奏一般），同比降幅约6%；悲观情形下（政策推进缓慢），同比降幅约12.5%。投资端，稳楼市政策由销售传导至投资本身即需时间，叠加新增供给严控政策，新开工将维持在偏低位水平，房地产开发投资额或持续同比负增。太平洋证券认为，城中村改造扩围至近300城和收储资金的持续释放是2025年最重要的政策变量，两者执行力度将决定市场修复节奏。
销售端预测：三类情景下的2025年新房销售
太平洋证券对2025年新房销售进行了三种情景分析。乐观情形下：加快落实货币化安置100万套城中村改造、收储存量房、购房补贴等政策，居民置业意愿提升，预计2025年新房销售同比降幅0.5%。中性情形下：相关政策推进节奏一般，居民置业意愿较今年持平，2025年新房销售规模预计同比降幅在6%左右。悲观情形下：政策推进节奏较为缓慢，居民置业意愿继续下行，2025年新房销售规模预计同比降幅约12.5%。太平洋证券指出，城中村改造和收储政策落地情况将对市场“止跌回稳”起决定性作用，其中100万套货币化安置对应约1亿平米住宅销售（约10%市场总量），是销售修复的核心增量来源。
投资端展望：改善滞后于销售，或难摆脱低位
房地产投资端的修复节奏将明显慢于销售端。太平洋证券研报指出，稳楼市政策由销售传导至投资本身即需时间，房企投资预期以及投资能力的修复还需要销售端出现更为明确的信号。当前政策对于增量供给持严格控制态度，重点落在存量供给的去化及优化上。从土地市场看，2024年房企进一步收缩拿地，300城经营性用地月度供应及成交均处于低位。2025年新开工将维持在偏低位水平，并对竣工面积及施工面积同比形成拖累，房地产开发投资额或持续同比负增。太平洋证券认为，投资端的改善可能需要等待销售端出现连续2-3个季度的企稳信号，2025年下半年或2026年才是投资端更现实的复苏窗口。
城中村改造：2025年销售修复的核心增量
城中村改造是2025年销售端最确定的政策增量。太平洋证券研报指出，2024年11月城中村改造政策支持范围从35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市，政策覆盖面大幅拓展。100万套货币化安置若加快落实，按100平米/套计算可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%。2025年预计部分改造需求将转化为实际销售，成为对冲新房销售下滑的重要力量。太平洋证券认为，城中村改造政策的执行节奏是决定2025年销售降幅的关键变量——若100万套改造在2025年全部或大部分落地，有望推动销售接近持平；若落地进度缓慢，销售仍将面临较大下行压力。
收储政策：去库存的慢变量
收储是去化库存、改善供需关系的重要工具，但短期内难以快速放量。太平洋证券研报指出，3000亿元保障性住房再贷款可撬动约3750亿元收储资金，专项债收储渠道也已打开，但收储面临城市分布不匹配、面积段不匹配、收储价格协调难度大等挑战。目前收储推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市，其余城市收储落地规模有限。太平洋证券认为，收储政策在2025年将扮演“慢变量”角色——资金和政策工具已经到位，但实际落地需要地方政府、国企、银行等多方协调，收储规模难以在短期内快速放大。建议跟踪收储资金使用进度和专项债发行节奏来判断政策效果。
2025年投资策略：关注政策执行节奏，把握结构性机会
太平洋证券认为2025年房地产投资的核心观察变量是政策执行节奏。销售端降幅收窄是大概率事件（中性-6%），但能否超预期取决于城中村改造和收储的落地速度；投资端短期难摆脱低位，需等待销售端持续企稳信号。建议关注三条主线：消费+地产（万科A、金地集团、新城控股、龙湖集团）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家）、改善型开发商（保利发展、招商蛇口、建发国际、滨江集团、绿城中国）。需跟踪的核心指标包括：城中村改造项目开工率、收储资金使用进度、30城新房及二手房成交周度数据、300城土地出让情况。
2025年房地产销售预测情景分析
| 情景 | 政策推进节奏 | 居民置业意愿 | 2025年新房销售同比 |
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| 乐观 | 加快落实城中村改造+收储 | 提升 | -0.5% |
| 中性 | 推进节奏一般 | 持平 | -6% |
| 悲观 | 推进缓慢 | 继续下行 | -12.5% |
风险提示
太平洋证券提示2025年房地产行业面临的主要风险：政策不及预期——城中村改造资金支持或地方执行力度低于预期；需求修复不及预期——居民收入预期和房价预期改善缓慢导致销售持续低迷；房企流动性风险——2025年偿债高峰叠加销售不畅可能引发新的信用事件；三四线城市去库存压力持续加大。建议投资者密切关注政策落地节奏和销售数据边际变化，把握结构性投资机会。
