东兴证券报告显示，保利发展在2024年采取了"精准聚焦、严控风险"的投资策略。2024H1新拓项目总地价126亿元，同比-82.2%，拿地强度（总地价/签约金额）降至7.3%。在收缩投资总量的同时，公司大幅提升了投资质量和权益占比——2024M1-M9高能级城市拿地权益金额占比达95.5%，拿地总金额的权益比例提升至86.9%，拿地平均溢价率仅2.2%。逆周期精准布局，为下一轮市场回暖储备了充足的高质量弹药。
拿地强度的主动收缩——从"规模扩张"到"精准出击"
2024H1保利发展新拓项目计容面积116万平，同比-69.9%；总地价126亿元，同比-82.2%。拿地强度的下降是公司主动选择的结果——面对销售市场的不确定性，保持现金流安全是首要任务。
拿地强度（新拓项目总地价/签约金额）从2022年的约25%降至2023年的约18%，2024H1进一步降至7.3%。这一降幅既反映了公司审慎的投资态度，也体现了"宁可错过，不能买错"的投资纪律。在土地市场尚未见底的背景下，控制拿地节奏是保护资产负债表的核心手段。
表4：保利发展投资拿地核心指标| 指标 | 2022年 | 2023年 | 2024H1 |
|---|
| 新拓项目总地价（亿元） | 约1200 | 约700 | 126 |
| 拿地强度 | 约25% | 约18% | 7.3% |
| 拿地权益占比 | 约75% | 约80% | 86.9% |
| 高能级城市拿地占比 | 约75% | 约80% | 95.5% |
权益占比提升——从"合作开发"到"自主掌控"
2024M1-M9，保利拿地总金额的权益比例提升至86.9%，较2022年的约75%显著提升。权益占比的提升意味着公司更加注重项目自主权和利润归属——在合作开发中，虽然能分散风险和扩大规模，但也会稀释利润。
权益占比提升的另一个背景是行业合作方（民营房企）的收缩。过去几年保利与多家民营房企合作开发项目，但随着合作方信用风险上升，公司主动提高了项目的权益比例以降低合作风险。权益占比的提升将直接增厚未来结算时的归母净利润。
高能级聚焦——95.5%的拿地投向高能级城市
2024M1-M9，保利高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，较2023年的约80%进一步集中。高能级城市范围包括一线城市、新一线城市及核心二线城市，这些城市的房地产市场需求更具韧性，去化更有保障。
聚焦高能级城市的成效体现在拿地溢价率上——2024H1公司拿地平均溢价率仅2.2%，在优质地块上以接近底价的价格获取，反映出当前土地市场的"买方市场"特征。自2022年以来，公司拿地均价大幅提升，2023年达15187元/平，虽然2024H1回落至10862元/平（因拿地城市结构变化），但整体拿地质量高于2021年之前。
逆周期布局的逻辑——用今天的谨慎换取明天的弹性
保利当前的投资策略本质上是一种"逆周期布局"。在行业低谷期收缩总量、聚焦质量、提升权益，其目的并非"躺平"，而是为了在市场回暖时具备更强的弹性。
高能级城市的优质地块在行业低谷期拿地成本低、竞争小，待行业回暖后，这些项目的利润空间将显著大于高峰期获取的项目。2024H1拿地溢价率仅2.2%就是最好的证明——前几年优质地块的溢价率动辄30-50%，现在能以接近底价获取。谨慎是一种策略，而不是消极。保利在行业最困难的时候保持清醒、保持现金、保持聚焦，才能在行业走出低谷时率先复苏。
