民生证券2025年中期地产策略报告对销售端和土地市场进行了全面梳理。2025年1-4月全国商品房销售金额同比-16.2%、销售面积同比-12.9%，降幅较2024年全年有望收窄；百强房企1-5月销售总额1.44万亿元，同比-10.8%。二手房市场“以价换量”特征延续，一线城市去化周期有所下降，二三线城市压力仍存。土地市场方面，核心城市土地出让集中化，头部房企拿地意愿显著提升，中海地产、中国金茂、保利发展1-4月拿地金额同比增幅分别达1609%、802%、365%，土地市场热度有望延续。
新房销售——降幅收窄但压力仍在，核心城市分化明显
2025年1-4月，全国商品房销售金额和面积同比分别下降16.2%和12.9%，相比2024年全年降幅（金额-17.1%、面积-12.9%）呈现收窄趋势。中指研究院百强房企1-5月销售总额1.44万亿元，同比下降10.8%。报告中性预测2025年全年销售金额同比下降约5%，销售面积同比下降约10%。核心城市方面，2025年1-5月上海新房销售套数达4.16万套位居第一，其余核心城市多在1-3万套之间。2025年5月核心城市成交套数多数环比提升，但去化率相比4月出现一定下降，厦门、重庆受推盘节奏影响提升较大，多数城市去化率相对稳定。
二手房市场——以价换量持续，一线与二三线分化加剧
各能级城市二手房绝对价格继续下行，一线城市相对价差走势与2024年6-8月类似，连续两月价差扩大，三季度需防范价格二次探底风险。一线城市二手房实时成交回升且挂牌量较为稳定，去化周期有所下降；二三线城市实时成交下降显著，叠加挂牌量提升，带动去化周期上行。“以价换量”仍是当前二手房市场的主流特征，价格与成交量的负反馈机制尚未完全打破。不过，随着核心城市政策持续优化（如取消限售、优化税费等），二手房市场活跃度有望在政策刺激下边际改善。
2025年1-4月头部房企拿地金额同比变化| 房企 | 拿地金额（亿元） | 同比增幅 | 拿地销售比 |
|---|
| 中海地产 | 272.91 | 1608.89% | 0.41 |
| 中国金茂 | 211.78 | 801.96% | 0.84 |
| 保利发展 | 248.79 | 364.77% | 0.28 |
| 招商蛇口 | 181.59 | 144.17% | 0.36 |
| 绿城中国 | 313.00 | 108.67% | 0.44 |
土地市场——核心城市集中化，开发商拿地意愿显著提升
2025年1-4月，核心城市土地出让呈现集中化趋势。北京、上海、广州、深圳、成都、西安、杭州七城土地出让金合计超200亿元的城市包括北京（约77.9亿）、上海（约43.3亿）、杭州（约97亿）等，杭州以377.66万方成交建筑面积领先。溢价率最高的地块多位于核心区位，如北京海淀树村地块、上海浦东新区北蔡地块等。开发商层面，TOP20房企拿地金额同比普遍大幅增长，中海地产（+1609%）、中国金茂（+802%）、保利发展（+365%）增幅居前。拿地销售比方面，滨江集团（0.81）、中国金茂（0.84）、象屿地产（0.73）居前，显示头部房企对优质土地资源的争夺力度明显加大。
下半年展望——销售筑底企稳，土地热度向核心城市集中
展望2025年下半年，新房销售在政策持续发力下有望继续收窄降幅，但城市间分化将长期存在。一线及强二线城市受益于人口流入和改善性需求释放，销售复苏节奏将领先于低能级城市。二手房市场“以价换量”仍将延续，但一线城市去化周期的改善为市场释放积极信号。土地市场方面，核心城市优质地块的竞争将更加激烈，头部房企凭借资金优势持续扩大市场份额，中小房企拿地难度加大，行业集中度进一步提升。报告认为，随着收储专项债和城中村改造在下半年加速落地，投资端对销售端的正向传导效应有望逐步显现。
