中国房地产市场的去库存正从“消化房产”向“消化土地”延伸。太平洋证券报告指出，截至2024年11月地方土地出让收入累计同比下降22.4%，房企到位资金持续恶化，土地市场去库存迫在眉睫。2024年中央出台收储政策组合拳，11月重启土储专项债，从资金端为去库存提供支撑。城投拿地占比46%但开工率仅20%是土地库存的核心矛盾。多地已启动存量土地征集，但收储定价、债权关系等挑战仍有待破解，政策效果需持续观察。
土地去库存势在必行：财政与房企双重承压
土地市场去库存的背景是地方财政和房企的双重压力。从财政收入端看，土地出让金收入占政府性基金预算收入比例超过80%，截至2024年11月地方本级土地出让收入累计同比下降22.4%。土地收入持续下滑直接冲击地方财政的收支平衡，制约了地方政府通过财政资金收储的能力。
从房企端看，2022年以来房地产开发企业到位资金持续恶化，盈利能力变差。房企资金来源主要依赖销售回款和融资，销售下行叠加融资受限导致现金流紧张，无力开发已获取土地。大量已出让未开发的土地因企业资金问题而闲置，形成了“拿了地、开不了工”的僵局。
城投拿地开工率仅20%是土地库存的核心矛盾。重点30城含宅用地46%由城投竞得，但城投开发能力弱，大量土地处于闲置状态。这些闲置土地既是资源浪费，也是潜在的市场供应压力——一旦市场好转，大量闲置土地可能集中入市，冲击市场价格稳定。
收储政策组合拳：从吹风到落地的政策路径
2024年收储政策的推进路径清晰：4月政治局会议首次提出消化存量房产和优化增量住房；5月国务院吹风会明确支持收回收购闲置土地；6月自然资源部研究盘活利用政策，提出参照市场评估价格或原地价款确定补偿标准；9月政治局会议强调支持盘活存量闲置土地；10月财政部宣布允许专项债用于土地储备；11月自然资源部公布收储通知正式落地。
11月通知明确收购目的是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性。实施主体为土地储备机构，优先收回企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。收购价格相较企业土地成本就低确定，体现“就低不就高”原则。
从资金层面，土储专项债的重启为收储提供了关键支撑。2017-2019年土储专项债累计发行超1万亿元的经验表明，专项债是地方政府收储的有效资金来源。本轮重启聚焦存量土地，政策目标更加精准。
收储效果的多维度评估
从已落地案例看，收储政策正在产生积极效果。广州已收储越秀三幅地块超135亿元，华侨城武汉TOD项目启动“收调供”联动，天津东丽收储21万㎡补偿17.13亿元，岳阳收储华升股份地块3.4-3.8亿元。多地已发布征集公告，以三四线城市及县城为主。
收储价格是政策效果的核心变量。广州案例中收储定价普遍低于账面价值，暨南大学北侧地块和大干围地块均录得轻微亏损。如果收储价格过高，政府成本收益难平衡；如果过低，开发商参与意愿不足。如何平衡各方利益，是收储政策能否大规模推广的关键。
收储的限制条件也值得关注：收回的土地原则上当年不再供房地产开发，确有需求的供应面积不得超过收回总面积的50%。这一限制旨在防止收储变相增加土地供给，但也意味着短期内收储对增加土地财政收入的贡献有限。
收储展望与投资建议
展望2025年，收储政策有望加速推进。随着土储专项债资金到位、收储案例增多、政策细则完善，更多城市将加入收储行列。收储政策的持续落地有助于改善土地市场供求关系、稳定市场预期、推动房地产市场止跌回稳。
但收储效果仍面临制约因素：抵押债权关系复杂、土地价格下跌预期、回收定价矛盾等问题仍需在实践探索中解决。特别是房企在市场高峰期获取的高价土地，收储定价将面临较大博弈空间。
投资建议方面，随着专项债政策工具的推出，有助于改善房企资金状况、提高经营能力、加快盘活存量土地。从土地端对于房地产市场止跌回稳起到推动作用。建议关注受益于收储政策的相关地方国企及开发商，特别是在土地市场高峰期获取土地较多、资金压力较大的企业。同时关注收储政策在更多城市的落地节奏和定价趋势。
2024年中央土地收储政策推进时间线| 时间 | 会议/部门 | 政策内容 | 政策阶段 |
|---|
| 4月30日 | 政治局会议 | 消化存量房产、优化增量住房 | 定调 |
| 5月17日 | 国务院吹风会 | 支持收回收购闲置存量住宅用地 | 明确方向 |
| 6月25日 | 自然资源部 | 研究盘活利用政策，提出补偿标准 | 细化规则 |
| 9月26日 | 政治局会议 | 支持盘活存量闲置土地 | 重申重视 |
| 10月12日 | 财政部 | 允许专项债用于土地储备 | 资金突破 |
| 11月11日 | 自然资源部 | 公布收储通知正式落地 | 政策落地 |
