万联证券房地产行业深度报告对房地产库存进行了全面量化分析。截至2024年9月末，商品房住宅广义库存（含期房）约19.56亿平方米，按过去12个月销售面积计算需2.4年消化；狭义现房库存3.77亿平方米，去化周期约21个月。上市房企存货占总资产比重达49%，是房企资产中最核心的部分，盘活库存已成为房企实现现金流自循环的关键。库存去化贯穿房地产开发全过程——从尚未开发的土地到已竣工待售的现房，去化周期的显著拉长是当前行业面临的核心矛盾。
库存的多层次结构——从土地到现房的全链条积压
房地产行业库存的产生贯穿于房地产开发的全过程。广义库存包括：尚未开发的土地（待开发土地面积4.98亿平，历史高位）、已开工尚未销售的在建面积、已取得预售的可售期房、已竣工尚未销售的现房，以及更广范围的二手存量房。
截至2024年中期末，上市房企存货占总资产比重达49%，是房企资产中最核心的部分。上市房企存货规模在2021年达到峰值，近几年整体呈现“去库存”状态，但更多是被动去化而非主动出清。从结构看，房企土地储备占用了大量资金，而销售端的持续下行导致存货周转率大幅下降，加剧了房企现金流压力。
表1：房地产库存多层次结构| 库存层次 | 规模 | 数据时点 |
|---|
| 待开发土地 | 4.98亿平方米 | 2022年末 |
| 商品房住宅待售（现房） | 3.77亿平方米 | 2024年9月 |
| 广义住宅库存（含期房） | 约19.56亿平方米 | 2024年9月 |
| 在建期房面积 | 47.18亿平方米 | 2024年9月 |
狭义库存——现房去化21个月，处于历史高位
房地产狭义库存即已建成但尚未销售的现房，以国家统计局每月公布的“商品房待售面积”为统计口径。从历史数据看，现房库存在2016-2020年整体呈下降趋势，2021年开始持续上行。
截至2024年9月末，商品房住宅待售面积为3.77亿平方米，处于历史较高位。以待售面积与过去六个月现房销售面积均值计算，现房去化周期约21个月。已建待售住房相对较多，是当前行业面临的核心问题之一，也是政策端推动收储去化的重要背景。
广义库存——19.56亿平，去化周期2.4年
预售制下期房规模持续扩大并居于主导地位。以1999年为起点估算期房库存，新开工累计值与竣工面积累计值的差额持续扩大，即期房市场规模长期居于主导地位。近年因房地产行业信用风险爆发，现房销售表现明显优于期房（截至2024年9月末，现房销售面积同比+20.2%，期房-27.8%），但期房销售仍居主导。
以累计新开工与销售面积估算广义库存，库存规模在2021年开始持续下降，主要是供给端收缩所致，但去化周期明显拉长。截至2024年9月末，住宅广义库存约19.56亿平方米，按过去12个月销售面积估算需2.4年消化完。重点城市去化周期伴随行业下行也呈抬升趋势，多数城市库存并未显著增加，但销售下滑使去化周期显著拉长。
库存去化的核心矛盾——销售端放缓是根源
库存去化周期拉长的核心矛盾不在于供给端的扩张（新开工已大幅下降），而在于销售端的持续放缓。2024年1-9月商品房住宅销售面积绝对规模已降至2015年水平。在销售端持续下行背景下，尽管土地市场供给和成交持续下降，行业库存去化仍面临较大压力。
去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让，这一政策约束已导致322城宅地成交面积和金额大幅下降。但“暂停供地”只能从源头减少新增供应，解决存量去化的关键在于需求端的修复和政策的持续发力。
