开源证券报告指出，房地产库存高企是本轮房价下跌的核心因素之一。2024年9月商品房待售面积（取证未售口径）达7.32亿平方米，创历史新高，二手房挂牌量自6月以来持续攀升。供过于求格局下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售。但供应端已出现积极变化——322城2024年1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，自然资源部要求去化周期超36个月的城市暂停新增土地供应。伴随土地端供应减少和后续去库存措施不断落地，房地产供求关系有望扭转。
库存现状——待售面积新高与二手房挂牌量攀升
商品房待售面积创历史新高。2024年9月，商品房待售面积（取证未售口径）达7.32亿平方米，库存持续积累。一线城市新房去化周期呈持续上升趋势，从2023年初的约12个月升至2024年中的约20个月。
二手房市场同样面临库存压力。链家数据显示，2024年6月以来二手房挂牌量不断攀升，2024年下半年库存上升城市比例持续走高。一线城市二手房出售挂牌量指数呈上升趋势，而挂牌价指数呈下降趋势，“量升价跌”特征明显。二手房挂牌量的高增速对二手房价格形成持续挤压，并通过价格联动机制传导至新房市场。
表3：房地产库存核心指标变化| 指标 | 当前水平 | 变化趋势 |
|---|
| 商品房待售面积 | 7.32亿平方米（2024年9月） | 历史新高 |
| 一线城市新房去化周期 | 约20个月 | 持续上升 |
| 二手房挂牌量 | 持续攀升 | 2024年6月以来加速 |
| 322城宅地成交 | 面积同比-20%，金额同比-36% | 大幅收缩 |
供应端收缩——宅地成交大幅下降
2024年以来土地市场供需双弱。自然资源部明确要求去化周期超过36个月的城市暂停新增土地供应。受此影响，322城2024年1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，从2019年前9月的13.2亿平降至2024年前9月的3.1亿平。一线城市宅地成交面积和金额分别同比-48%和-41%。土地购置费用自2020年以来持续下降。
土地供应的收缩将直接影响未来2-3年的新房供应量。在销售端持续低迷的背景下，供应端的收缩有助于缓解供过于求的格局。叠加“严控增量、优化存量、提高质量”的政策方向，房地产市场的供求关系有望逐步改善。
供应质量提升——核心地块溢价与户型优化
2024年土地市场呈现“量缩质升”特征。各城市土地更加趋向核心区域，供应稀缺或倒挂明显、项目流速确定性高的地块受到追捧。2023年11月以来，成都、苏州、厦门、合肥等地土拍溢价率突破40%，地王频出。在新房限价取消的环境下，核心地块的高品质项目有利于房企盈利提升及新房价格回稳。
户型优化政策同步推进。2024年以来深圳和上海陆续放开70/90限制，“第四代住宅”兴起，各地出台建筑新规放宽阳台、飘窗、空中绿化等空间面积限制。西安、广州、长沙、成都、武汉等城市涌现实得率超100%的产品。在全新住宅产品的冲击下，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。
库存去化的前景——从总量收缩到结构优化
房地产库存去化需要“总量收缩+结构优化”双管齐下。总量层面，宅地成交的大幅下降将从源头减少新增供应，叠加去化周期超36个月城市暂停供地，未来2-3年新房供应量将明显下降。结构层面，户型优化政策推动产品升级，优质项目获得溢价能力，有助于新房价格企稳。
从历史经验看，土地购置面积领先新开工面积约6-12个月，新开工面积领先竣工面积约2-3年。2024年土地市场的大幅收缩将传导至2025-2026年的新开工和供应端，为房地产市场的供需再平衡创造条件。库存去化的进程将直接影响房价止跌回稳的时间节奏。
