国海证券报告指出，房地产开发投资有望在2025年实现企稳回升，预计同比增长0.5%。城中村改造是影响明年房地产投资的核心变量——从35城扩围至近300个地级市，政策支持力度翻倍，将带动新开工回暖。土地购置费方面，房企可售库存减少，城中村改造定向腾挪高价值土地增强拿地意愿。建安支出方面，城中村改造加速落地将带动新开工回暖。土地出让收入预计约4.45万亿元。本报告解析房地产投资企稳的信号与路径。
2025年房地产开发投资预计+0.5%，投资企稳可期
以成本法测算，房地产开发投资包括土地购置费和建安支出两部分。城中村改造是影响明年房地产投资的核心变量，叠加政策持续优化和低基数效应等积极因素，房地产投资有望企稳回升。
预计2025年房地产开发投资呈现上半年降幅逐步收窄、下半年企稳回升态势，全年同比增长0.5%。2024年全年房地产开发投资预计同比约-10%，2025年在低基数上实现正增长，标志着投资端底部确认。2011年以来房地产开发投资经历了从高速增长（2011年+27.9%）到持续调整的过程，2025年有望成为重要转折点。
表：2025年房地产开发投资关键变量| 驱动因素 | 影响路径 | 2025年展望 |
|---|
| 城中村改造 | 新开工回暖+建安支出 | 开工200万套，100万套货币化安置 |
| 土地购置费 | 城中村腾挪+房企拿地意愿 | 同比小幅回升 |
| 白名单融资 | 信贷支持+资金拨付 | 审批通过超4万亿 |
| 施工面积 | 新开工向施工传导 | 降幅逐步收窄 |
城中村改造带动新开工回暖，建安支出获支撑
城中村改造加速落地将带动新开工回暖，是影响房地产投资增速的关键变量。2024年11月，《关于进一步做好城中村改造有关工作的通知》将城中村改造从35个大中城市扩大到近300个地级市，增加了项目支持力度——凡符合条件的项目，可获得专项债券、专项借款、相关税费优惠等政策支持。
土地购置费方面，全国土地成交建筑面积规模连续四年大幅回落，房企可售库存减少，在现金流允许情况下，房企有意愿在销售有保障区域拿地。城中村改造定向腾挪城市高价值土地，有助于增加与改善性需求相匹配的土地供应，增强房企拿地意愿。
白名单信贷规模将超4万亿，房企融资环境改善
国家金融监督管理总局在10月17日宣布，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，商品住房项目贷款全部纳入“白名单”管理，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。预计到2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。
随着各金融机构对房企的融资支持力度提升，预计2025年房企拿地情况将企稳回升，土地购置费同比小幅回升。建安支出受房地产施工面积与单位建安支出影响。虽然2024年土地供应持续下滑导致2025年施工面积维持走弱趋势，但城中村改造加速落地将带动新开工回暖。
土地出让收入预计4.45万亿，重点城市土地市场回暖
全国土地成交建筑面积规模连续四年大幅回落（2020-2023年分别为29.7、23.2、16.8、13.5亿平方米），房企可售库存减少。在现金流允许情况下，房企有意愿在销售有保障区域拿地。城中村改造定向腾挪城市高价值土地，有助于增加与改善性需求相匹配的土地供应。
2024年1-11月土地成交建面仅为去年全年的58%，同比下降19.4%。2025年随着城中村改造推进和土地收储政策落地，土地市场有望边际改善。预计2025年土地出让收入约为4.45万亿元，同比下降但降幅收窄，重点城市土地市场有望率先回暖。
