房地产行业基本面仍处在左侧，但结构性机会已然显现。国盛证券认为，新房总量层面的机会不大，更多机会来自城市能级的结构分化——"一线+2/3二线+极少量三线城市"的组合在销售反弹时表现更优。开发商层面，融资顺畅、布局核心城区、历史包袱较轻的头部国央企有望率先走出alpha行情。本文基于国盛证券最新周报观点，梳理房地产投资的核心逻辑与配置方向。
新房总量仍处左侧，结构性机会来自城市能级分化
国盛证券认为，房地产行业新房总量机会不大，更多的机会来自结构，"只看好一线+2/3二线+极少量三线城市"的观点依然奏效。【15†L2】从本周数据看，二线城市新房同比+61.5%的增速印证了这一判断。【6†L1】一线和强二线城市在政策放松和需求释放中率先受益，而三四线城市仍面临较大去化压力。
这一城市能级的分化在累计数据中同样明显：今年29周一线城市新房累计同比-3.7%，二线城市-10.8%，三线城市-37.1%。【6†L4】三线城市的跌幅是一线城市的10倍，城市间的量级差异决定了投资布局必须聚焦核心城市。
二手房有量价格一般，库存仍在高位
当下行业基本面总体仍处在左侧：新房无量去化表现一般，二手房有量但价格表现一般，拿地受制于新房销售整体谨慎，库存仍在高位。【15†L2】开启右侧行情仍然缺乏催化，通常需要有效的大的政策或持续的放大的成交量。【15†L2】
从本周数据看，二手房成交保持200万方量级且同比+9.4%，但价格端尚未出现明显回升。【8†L8】"以价换量"仍是当前二手房市场的主要特征，价格企稳是市场真正见底的关键信号。
三类房企具备穿越周期能力
国盛证券指出三类房企有望穿越周期。【15†L4-L8】
第一类是多元化经营的商业运营派。按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，中国房企多元化中只存活了商业运营派，龙头为华润置地、华润万象生活。龙湖集团、新城控股虽属此列但仍面临融资和现金流压力。【15†L5】
第二类是偏轻资产运营。其中又分两派：中介（业绩取决于市场成交），建议关注贝壳-W，A股我爱我家为映射；物业短期面临增速降档和收缴率承压，分类上更类似分红股，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。【15†L6】
第三类是开发为主的头部国央企。需满足融资顺畅成本低、布局侧重核心城市主城区、历史包袱相对轻等条件。推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。【15†L7】
alpha逻辑仍在，等待beta企稳信号
开发商走势之所以动荡反复，是因为新房销售并未在结构层面展现出真正的企稳，即beta尚未给出稳定性。【15†L7】但alpha逻辑仍然有效，只需新房总量在小几十个城市层面展现出稳定性。【15†L7】
建议以标准配置或带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临。【15†L4】从策略上看，房地产板块的右侧行情需要两个条件：一是持续放大的成交量，二是有效的大的政策催化。【15†L2】在条件满足之前，以结构性配置为主，优先选择具备alpha逻辑的头部标的。
表：国盛证券推荐房企分类及核心逻辑| 类型 | 代表企业 | 核心逻辑 | 推荐优先级 |
|---|
| 商业运营派 | 华润置地、华润万象生活 | 多元化经营穿越周期 | 建议关注 |
| 轻资产中介 | 贝壳-W、我爱我家 | 业绩弹性随市场成交波动 | 建议关注 |
| 物业 | 华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业 | 分红属性、跟涨逻辑 | 推荐 |
| 开发型国央企（H股） | 华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产 | 融资成本低、布局核心城区 | 推荐 |
| 开发型国央企（A股） | 滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份 | 历史包袱轻、alpha优势 | 推荐 |
