尽管销售端出现边际改善，房地产开发投资却仍在探底。国信证券研究报告显示，2024年1-10月房地产开发投资额同比-10.3%（降幅较1-9月扩大0.2pct），10月单月同比-12.3%（降幅扩大3.0pct）。百强房企权益拿地额累计同比-39%，300城住宅用地成交溢价率仅1.7%仍处低位。销售回暖向投资端传导尚需时间，开发投资仍在筑底过程中。
开发投资降幅扩大，施工与土地购置双拖累
2024年1-10月房地产开发投资额86,309亿元，同比-10.3%（降幅较1-9月扩大0.2pct）；10月单月同比-12.3%，降幅较9月扩大3.0个百分点。拆解开发投资额用途：施工投资项仍占主导但拖累逐渐收窄，而土地购置项对开发投资额的拖累边际加深。施工投资受在建项目规模影响，随着新开工持续减少，施工面积收缩趋势明确；土地购置则直接反映房企拿地意愿的强弱。
开发投资降幅的重新扩大说明销售端的改善尚未传导至投资端。房企在当前市场环境下仍以“去库存、控支出”为主要策略，新开工和拿地均保持极低水平。10月单月新开工面积仅为2019年同期的26%，处于历史低位。
图表：房地产开发投资累计同比与单月同比
表3：房地产开发投资核心指标| 指标 | 1-10月同比 | 10月单月同比 | 较9月变化 |
|---|
| 房地产开发投资 | -10.3% | -12.3% | 降幅扩大3.0pct |
| 房屋新开工面积 | -22.6% | -26.7% | 降幅扩大6.8pct |
| 房屋竣工面积 | -23.9% | -20.1% | 降幅收窄11.3pct |
房企拿地意愿依旧不足，土地市场持续低迷
从房企维度看，2024年1-10月百强房企权益拿地额6,199亿元，累计同比-39%（降幅较1-9月扩大1pct）；10月单月875亿元，环比+48%，但同比-42%，相当于2020年同期的40%。房企拿地意愿依旧不足，销售回暖向投资的传导仍需时间。
从城市维度看，2024年10月300城住宅用地成交建面同比-24%，相当于2019年同期的67%，环比继续改善但绝对水平仍低。10月成交溢价率仅1.7%，仍处于历史低位，反映了土地市场的冷清。国有土地使用权出让收入1-10月26,971亿元，同比-23%（10月单月同比-11%），相当于2019年同期的61%，地方政府土地财政压力仍然较大。
投资端回暖需等待销售持续修复
开发投资的恢复通常滞后于销售修复约2-3个季度。在房企资金面仍然承压（1-10月到位资金同比-19.2%）、销售回暖持续性有待验证的情况下，房企难以在短期内大幅增加投资。当前新开工面积仅为2019年同期的26%，土地购置面积和金额均处于极低水平，开发投资仍处于探底过程中。
后续开发投资的企稳需要满足两个条件：一是销售回暖的持续性得到验证（至少连续3-6个月改善），二是房企融资环境的持续改善（到位资金降幅收窄、非银融资回正）。10月房企非银融资单月同比已转正（+1%），累计降幅持续收窄，但到位资金仍为-19.2%，融资改善向投资传导仍需时间。预计2025年房地产开发投资有望在低基数下逐步企稳。
