太平洋证券研报指出，9月下旬密集推出的地产新政带来了阶段性回暖信号。2024年9月24日央行宣布降准、降息、调降存量房贷利率、降低二套首付比例；9月26日政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”；9月29日央行落地存量房贷利率下调（LPR-30bp）、二套首付比例统一降至15%。新政效果明显——10月100个代表城市新房成交环比增长，同比结束16连跌；30城二手房成交环比大增，深圳环比+92%、上海+53%、北京+31%。居民购房综合资金成本已降至2.6%-2.8%，与租售比差距缩小。太平洋证券认为，新政带来阶段性回稳但市场尚未摆脱颓势，政策尚未出尽，后续仍有优化空间。
政策组合拳：降首付/降利率/降存量房贷三箭齐发
9月下旬的地产新政力度和密度均超预期。太平洋证券研报梳理了政策时间线：9月24日，央行、金融监管总局、证监会联合发布会宣布降准0.5个百分点（释放中长期资金约1万亿元）、7天逆回购利率下调20BP至1.50%、调降存量房贷利率（平均降幅约0.5个百分点）、二套首付比例从25%降至15%、保障性住房再贷款央行出资比例从60%提高至100%、经营性物业贷款和“金融16条”延期至2026年底；9月26日，政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，要求“严控增量、优化存量、提高质量”；9月29日，央行落地存量房贷利率调整（LPR-30bp）、二套首付比例统一为不低于15%。地方层面，9月26日至10月16日共70个城市出台81次放松性政策，广州、天津全面取消限购，北京、上海、深圳分区优化限购政策。太平洋证券认为，中央定调+金融支持+地方落实的组合拳力度超过此前周期，政策信号意义明确。
市场反应：10月新房结束16连跌，二手房成交环比大增
新政的短期效果在成交数据中已得到验证。太平洋证券研报引用中指研究院数据显示，2024年前10月100城新房销售同比下降26.8%，但10月单月新房成交环比增长明显，同比结束16连跌，出现“阶段性回稳”。二手房方面，30城10月成交环比大增，一线城市表现突出：深圳二手住宅网签环比+92%、上海+53%、北京+31%、广州+30%。中指研究院居民置业意愿调查显示，10月预期“房价上涨”的受访者占比20%，较8月提升12个百分点；预期“房价下跌”的占比22%，较8月下降17个百分点，居民房价预期有所改善。太平洋证券指出，10月成交回暖验证了政策有效性，但整体改善程度有限——前10月新房销售同比仍下降26.8%，新政尚不足以拉动市场彻底摆脱低位。
购房成本与租售比：差距缩小但尚待弥合
购房成本与租售比的差距收窄是房价企稳的估值基础。太平洋证券研报测算显示，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-2.8%之间（30%自有资金机会成本按10年期国债收益率+70%商业贷款利率），2024年10月新发放个人住房贷款利率约为3.15%。租售比方面，2024上半年重点50城平均租售比为1：590，租金回报率2.03%（一线1.79%）。购房成本与租售比差距已较前期明显缩小，有利于促进房价企稳。但太平洋证券指出，租金回报率仍低于房贷利率约1个百分点，一线城市租金回报率还未达到2%的水平，房地产投资的预期收益较难覆盖成本，市场彻底回稳还需租售比的进一步改善或利率的进一步下行。
2025年政策展望：尚未出尽，仍有优化空间
太平洋证券认为地产政策尚未出尽，后续仍有优化空间。目前部分核心城市限制性政策未全面放开（北京、上海、深圳未取消限购），为防止虹吸效应负面作用扩大化，短期内四限政策或将保持现有松紧度运行。去库存方面也受限于多方因素进展偏慢——国企收储面临城市分布不匹配、面积段不匹配、收储价格协调难度大以及资金成本高等挑战。未来政策重心可能落在推动供给端库存去化、优化保障房供给、化解市场风险、降低居民购房负担等方面。具体而言，北上深未来限制性政策存在优化空间，二线及三四线城市有望加大购房补贴力度，完善国企收储等去库存政策也有加码空间。太平洋证券认为，在地产行业出现明显企稳迹象前，政策将持续发力。
救市政策核心数据
| 政策工具 | 具体措施 | 市场影响 |
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| 降准 | 0.5个百分点（释放1万亿资金） | 流动性宽松 |
| 降息 | 7天逆回购下调20BP至1.50% | 降低资金成本 |
| 存量房贷利率 | LPR-30bp | 减轻居民还款压力 |
| 二套首付比例 | 25%→15% | 降低购房门槛 |
| 保障房再贷款出资比例 | 60%→100% | 加大收储支持 |
| 10月新房成交 | 结束16连跌 | 阶段性回稳 |
| 深圳二手房环比 | +92% | 一线城市弹性最大 |
投资启示：政策催化下的阶段性机会
太平洋证券认为9.26新政标志着地产政策底已现，后续政策持续发力将推动市场逐步企稳。建议关注受益于政策催化的三条主线：消费+地产（万科A、金地集团、新城控股、龙湖集团）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家）、改善型开发商（保利发展、招商蛇口、建发国际、滨江集团、绿城中国）。需跟踪政策落地效果——若政策资金释放节奏超预期或地方执行力度加强，板块有望迎来估值修复；若政策效果不及预期，市场可能延续震荡。
