资产减值正在成为吞噬房地产行业利润的最大黑洞。东兴证券房地产行业2024年及2025年一季报财报综述指出，2024年地产板块102家上市房企资产信用减值损失达1550亿元，同比大幅增长69.1%，较2023年的917亿元增加633亿元。减值损失占营收比重从3.6%跃升至7.8%，是行业大幅亏损的核心原因之一。楼市量价齐跌之下，房企资产减值准备的计提难以避免。其中万科A减值损失增速最高达768%，反映了行业龙头同样面临大幅减值压力。随着老项目的充分减值、房价下行趋势减缓，后续减值压力有望降低。
减值规模持续攀升，占营收比创历史新高
2024年房地产板块资产信用减值损失1550亿元，同比增速69.1%，在2023年917亿元的高基数上继续大幅增长。减值损失规模已接近行业归母净利润亏损额（-1590亿元），是拖累行业利润的最重要因素。
减值损失占营收比重从2023年的3.6%升至2024年的7.8%，创历史新高。这意味着每100元营业收入中，就有近8元被资产减值所侵蚀。在毛利率已降至14.6%的背景下，高额减值直接导致行业从微利转为大幅亏损。
从科目构成看，资产减值损失（存货跌价等）和信用减值损失（应收账款坏账等）同步增长。存货跌价准备是最大组成部分，反映房企在手土储和在建项目价值随房价下行而大幅缩水。
房地产板块减值损失变化| 年份 | 减值损失（亿元） | 同比增速 | 占营收比 |
|---|
| 2023年 | 917 | — | 3.6% |
| 2024年 | 1550 | +69.1% | 7.8% |
减值压力集中于头部房企，万科领跑
2024年板块营收top15房企中，多数减值损失大幅增长。万科A减值损失增速最高达768%，反映其在全国范围内的项目面临广泛的价格下行压力。部分房企减值规模已超过当期营收的10%，严重侵蚀利润底线。
滨江集团减值压力相对较小，与其聚焦核心城市的布局策略密切相关。核心城市项目抗风险能力较强，房价下行幅度相对有限。大悦城、招商蛇口等央企同样面临减值压力但幅度相对可控。
减值的地域分布呈现“全国性房企压力大、区域性深耕房企相对可控”的特征。布局一二线核心城市的房企减值压力相对较小，而在三四线城市敞口较大的房企减值更为严重。随着房价从“普跌”转向“分化”，减值压力也将呈现区域分化。
减值见底的信号与条件
减值损失在2025年Q1已出现收窄迹象。一季度资产信用减值损失15.4亿元，同比-8.35%，虽然绝对规模仍不小，但增速已由正转负。随着老项目的充分减值，存量减值压力正在逐步释放。
从政策环境看，“止跌回稳”的政策导向正在发挥作用。房价下行趋势减缓，核心城市房价已出现企稳迹象。房价企稳将直接减少存货跌价准备的计提需求，是减值见底的最关键条件。
从项目结构看，2022年以后获取的低价地块占比逐步提升。高价地项目经过充分减值后，账面价值已更接近市场实际价值，进一步减值的空间有限。新项目的毛利率相对较高，减值风险更低。随着老项目逐步出清，减值压力有望在2025-2026年显著降低。
