国联证券研报指出，中国房地产市场供求结构正在逐步改善，这是房价止跌回稳的重要基本面支撑。全国商品住宅狭义库存（已竣工未售）3.77亿方，较本轮高点（2024年2月4.05亿方）下降0.28亿方，去化周期21.5个月；广义库存（已开工未售）19.56亿方，自2020年8月起持续下降。一线城市二手房存量挂牌量自2023年10月达峰值86.2万套后逐步回落，2024年10月降至79.8万套（近一年来首次低于80万套）；新增挂牌量从7月19.9万套降至10月17.1万套。国联证券认为，库存体量的企稳和下降、二手房挂牌量的见顶回落，均反映行业供求关系正在边际改善，为房价止跌回稳提供了基本面的支撑。
商品住宅狭义库存：3.77亿方，已过高点
全国商品住宅库存体量正在经历见顶回落的关键转折。国联证券研报引用国家统计局数据显示，截至2024年9月，全国商品住宅狭义库存（已竣工未售）为3.77亿方，去化周期21.5个月。从规模上看，狭义库存量并未继续冲高，较本轮高点（2024年2月的4.05亿方）下降0.28亿方。去化周期虽然仍处较高水平，但库存绝对量的下降反映了供给端的主动收缩——新开工面积持续下降，2024年1-10月房地产新开工面积6.12亿平方米（同比-22.6%）。国联证券指出，库存体量的企稳和下降是行业供求结构改善的最直观信号，意味着过去几年“供大于求”的格局正在向“供需平衡”方向演变，未来房价的下跌压力将随着库存的持续去化而逐步减轻。
广义库存：19.56亿方，持续下降趋势明确
广义库存的下降趋势更为明确。国联证券研报数据显示，全国商品住宅广义库存（已开工未售）为19.56亿方，自2020年8月起持续下降（主要由于新开工面积持续下降），去化周期29.4个月。广义库存的下降反映了新开工面积持续收缩的累积效应。2021年以来房地产新开工面积大幅下滑，从2020年的22.4亿平方米降至2023年的9.5亿平方米，降幅超过57%。新开工的持续收缩意味着未来1-2年的新增供应将明显减少，有助于中长期供给端的优化。国联证券认为，虽然由于销售面积的同步下滑，去化周期并未持续下降，但广义库存规模的绝对下降标志着行业供给端正在经历结构性收缩，为未来房价企稳提供了中长期支撑。
一线城市二手房挂牌量：见顶回落信号明确
二手房市场的供求关系同样出现边际改善。国联证券研报引用中指数据显示，从存量看，一线城市二手房存量挂牌量自2021年下半年起快速增加，2023年10月到达峰值86.2万套，至2024年9月期间存量挂牌量均在80万套以上。随着2024年9月底“一揽子”楼市政策出台后，10月存量挂牌量降至79.8万套，近一年来首次低于80万套。从新增看，2024年7-10月，一线城市新增挂牌量逐月走低，从7月份月增19.9万套降至10月份月增17.1万套。新增挂牌量持续下降反映业主惜售心态增强，供给端压力边际缓解。国联证券指出，二手房挂牌量的企稳和回落，对市场的供求结构改善有正向作用——挂牌量减少意味着卖盘压力减轻，有助于稳定二手房价格预期，进而传导至新房市场。
新开工收缩+库存去化的双重供给优化
国联证券认为，当前房地产市场正在经历“新开工收缩+库存去化”的双重供给优化。新开工面积从2020年的22.4亿平方米降至2023年的9.5亿平方米，降幅超57%，意味着未来1-2年的新增供应将显著减少。与此同时，狭义库存从高点4.05亿方降至3.77亿方，广义库存自2020年8月以来持续下降。这种“新增供应收缩+存量库存去化”的组合是行业供求结构改善的双重驱动力。从历史经验看，每一轮房地产周期的底部往往伴随着新开工的大幅收缩和库存的逐步去化，当前中国房地产市场正处于这一阶段。国联证券预计，随着新增供应的持续收缩和库存的逐步消化，房地产市场供求关系有望在2025-2026年逐步实现再平衡，为房价的止跌回稳提供基本面支撑。
房地产供求结构核心数据
| 指标 | 数据 | 变化趋势 |
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| 狭义库存（已竣工未售） | 3.77亿方 | 较高点-0.28亿方 |
| 狭义去化周期 | 21.5个月 | 高位震荡 |
| 广义库存（已开工未售） | 19.56亿方 | 持续下降（自2020.08） |
| 广义去化周期 | 29.4个月 | — |
| 一线存量挂牌量 | 79.8万套 | 近一年首次<80万套 |
| 一线新增挂牌量 | 17.1万套（10月） | 7月19.9→10月17.1万套 |
2025年供求展望：供给收缩持续，需求端政策发力
国联证券预计2025年房地产供求结构将持续改善。供给端，新开工面积已从高点大幅收缩，2024年1-10月新开工面积6.12亿平方米（同比-22.6%），意味着未来1-2年的新增供应将继续处于低位。需求端，中央“止跌回稳”定调后，降息降准、降低首付比例、城中村改造货币化安置等政策有望持续释放需求。供求两端同时发力的背景下，房地产市场有望在2025年逐步实现供需再平衡。建议关注供求结构改善先行的一线及核心二线城市，以及在这些城市重点布局的改善型房企。
