房地产市场的需求结构正在发生深刻变化。开源证券报告显示，根据克而瑞监测的193个城市数据，2024年四房户型产品成交占比同比提升2.8个百分点至29.2%，五房及以上户型成交占比提升至2.1%。面积段方面，140平以上户型成交占比达18.8%，同比增加1.7个百分点。三四线城市四房户型成交占比已超30%，二三四线城市110平以上户型已成为市场主流成交产品。在住房双轨制政策影响下，保障房适配刚需客户，商品房将承担更多改善型需求，大户型、高得房率、低容积率成为未来商品房发展的核心趋势。
户型结构升级——四房成交占比29.2%+五房2.1%
根据克而瑞监测的193个城市数据，2024年四房户型产品成交占比同比提升2.8个百分点至29.2%，五房及以上户型产品成交占比同比提升0.2个百分点至2.1%。整体趋势上，功能性和适配性更强的大户型改善产品更受市场青睐。
各能级城市四房户型成交占比均逐步提升。一线城市四房户型成交占比同比提升5.1个百分点至27.9%，改善趋势最为明显。三四线城市由于房价等多重因素影响，四房需求比高能级城市更高，2024年四房户型成交占比已超30%。四房及以上户型的普及反映了家庭结构变化和居住品质升级的长期趋势。
2024年不同能级城市户型成交占比| 城市能级 | 四房及以上占比 | 同比变化 | 市场特征 |
|---|
| 一线城市 | 27.9% | +5.1pct | 改善升级加速 |
| 二线城市 | 约29% | 提升 | 改善需求释放 |
| 三四线城市 | 超30% | 提升 | 性价比改善主导 |
面积段上移——140平以上占18.8%+110平以上成主流
面积段也呈现出大户型成交占比增加的现象。2024年140平以上户型成交占比达18.8%，同比增加1.7个百分点。各能级城市140平以上成交占比均逐年提升。
二三四线城市110平以上户型产品已成为市场主流成交产品，反映刚需户型面积门槛正在上移。一线城市由于单价较高，110平以下的紧凑户型仍有较大市场，但140平以上的大户型占比同样在提升。面积段的上移意味着购房者越来越注重居住的舒适性和功能性，不再满足于“有房住”，而是追求“住得好”。
改善需求释放的驱动力——政策+市场+人口三重共振
改善型需求的释放来自三重驱动力。政策端，地价和房价双限打开为优质改善型产品创造条件，住房双轨制政策影响下，保障房更加适配刚需客户居住需求，商品房有望承担更多改善型需求。市场端，经过多年发展，大量存量住房面临功能老化、空间不足的问题，换房改善需求持续释放。人口端，二孩/三孩家庭增加、老龄化程度加深、居家办公常态化等因素，共同推动对大户型、多房间的需求。
第四代住宅的高得房率特性恰好适配改善型客户的需求——以较小的建筑面积获得较大的实际使用空间，在总价可控的前提下实现居住品质的跃升。四代宅在南京、西安等城市的热销，验证了改善型客户对高得房率产品的强烈偏好。
改善型需求的投资主线——大户型/高得房率/低容积率
改善型需求将成为未来房地产市场的核心增长动力。在“好房子”政策引领下，商品房有望向“低容积率、高得房率、大户型”的趋势发展，进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。
三条投资主线值得关注：第一，布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团。第二，住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的华润置地、新城控股、龙湖集团。第三，二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔的贝壳-W、我爱我家。改善型需求的持续释放将为具备产品力和品牌力的房企提供结构性增长机会。
