房地产存量房收储进展

太平洋证券研报指出，存量房收储是2025年房地产政策的重要看点，但推进进度和效果存在不确定性。截至2024年三季度，22个重点城市2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元。其中郑州（1229万平米）、武汉（1007万平米）未动工规模最大，可优先盘活。收储资金方面，3000亿元保障性住房再贷款可撬动约3750亿元资金（收储国企20%自有资金+80%贷款），10月首次提出专项债券收购存量商品房。太平洋证券认为，收储是化解库存压力的重要工具，但面临城市分布不匹配、面积段不匹配、价格协调难度大及资金成本高等挑战，推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市（郑州、济南等）。

存量土地：22城9497万平米未动工，郑州/武汉规模最大

存量闲置土地的盘活是收储政策的重要方向。太平洋证券研报引用中指研究院及自然资源部数据，截至2024年三季度，22个重点城市2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元。分城市看，郑州未动工规划建面1229万平米（108宗地，占比66%）规模最大，武汉1007万平米（114宗地，占比41%）次之，其他城市如青岛、长春、无锡、济南等也超过500万平米。太平洋证券指出，这些未动工土地中，因企业无力或无意愿开发导致的闲置地块是收地的优先目标。2024年11月11日自然资源部发布通知，明确优先收回收购企业无力或无意愿开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收购价格相较企业土地成本就低确定，收回的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。

收储资金：3000亿再贷款+专项债双轮驱动

收储政策的资金来源已明确扩容。太平洋证券研报梳理了资金端进展：2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，期限1年可展期4次），9月出资比例从60%提高至100%。据央行公布，截至6月底保障性住房再贷款余额为121亿元。中指研究院估算可撬动资金3750亿元（收储国企20%自有资金+80%贷款），若资金使用过半，可带动住宅销售超1800万平米，占市场总量约2.3%。10月12日国新办发布会首次提及“用好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房”，收储资金来源从再贷款扩展到专项债。太平洋证券指出，资金来源的拓宽有助于缓解收储资金瓶颈，但收储推进仍面临实操层面的挑战。

收储难点：城市/面积/价格三重不匹配

存量房收储的实际推进速度慢于政策预期。太平洋证券研报分析了收储面临的三大挑战：第一，城市分布不匹配——库存压力最大的三四线城市收储资金和能力有限，而资金充裕的一二线城市库存压力相对较小；第二，面积段不匹配——已有政策多要求收储房源面积在70-120平米，但市场库存中不符合这一标准的房源占比较大；第三，收储价格协调难度大——政府收购价格与企业成本价存在差距，企业亏本出售意愿低。目前收储推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市（郑州、济南、福州、重庆等）。太平洋证券认为，收储政策的效果取决于资金落地节奏和地方执行力度，短期内大规模推进面临现实约束，2025年需持续跟踪收储实际落地规模。

2025年收储展望：政策工具充足，执行是核心变量

投资启示：收储政策受益方向

太平洋证券认为收储政策的持续推进将带来结构性投资机会。受益方向包括：一、核心城市土地储备丰富的房企（收地政策有助于盘活存量土地资产）；二、参与保障房建设运营的国企（收储房源的运营主体）；三、布局核心一二线城市的改善型开发商（收储去化库存后市场竞争格局改善）。建议关注收储资金使用进度和专项债发行节奏，跟踪各城市收储公告与实际签约的转化率。

点击阅读报告原文：《房地产2025年度投资策略报告：存量主导分化加剧-241127（47页）》