太平洋证券2025年度策略报告指出，城中村改造和收储将成为2025年房地产市场的“胜负手”。2024年10月国新办发布会提出通过货币化安置新增100万套城中村改造（按100平米/套测算可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%）；11月政策支持范围从35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市。收储方面，央行设立3000亿元保障性住房再贷款（9月出资比例提高至100%），10月首次提出用好专项债券收购存量商品房，11月自然资源部发布专项债收地通知。太平洋证券认为，城中村改造和收储政策的落地节奏与执行力度将决定2025年新房销售的修复幅度。
城中村改造：100万套货币化安置，政策扩围至近300城
城中村改造是2025年房地产政策的核心发力点。太平洋证券研报指出，2023年4月以来中央多次出台城中村改造政策，2024年10月17日国新办发布会明确提出通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。按100平米/套计算，可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%。2024年11月15日，住建部、财政部联合印发通知，将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。符合条件的项目可获得地方政府专项债券支持、开发性政策性金融机构专项借款、税费优惠政策及商业银行贷款等多重支持。太平洋证券认为，政策扩围至近300城意味着城中村改造将从“试点探索”进入“全面铺开”阶段，2025年部分改造需求将转化为实际销售，成为新房市场的重要增量来源。
收储存量房：3000亿再贷款+专项债双轮驱动
存量房收储是去化库存、稳定市场的关键工具。太平洋证券研报梳理了收储政策演进：2024年4月政治局会议首提“消化存量房产”；5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，9月出资比例从60%提高至100%）；6月住建部将收储城市层级下沉至市县级；7月政治局会议首次提到“支持收购存量商品房用作保障性住房”；10月国新办发布会首次提及“用好专项债券收购存量商品房”。据央行公布，截至6月底保障性住房再贷款余额为121亿元。中指研究院估算可撬动资金3750亿元（收储国企20%自有资金+80%贷款），若资金使用过半，可带动住宅销售超1800万平米，占市场总量约2.3%。太平洋证券指出，收储推进面临城市分布不匹配、面积段不匹配、收储价格协调难度大以及资金成本高等挑战，目前推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市（郑州、济南等）。
收储土地：22城9497万平米未动工土地可优先盘活
土地收储是推动投资开工“止跌回稳”的重要抓手。太平洋证券研报引用自然资源部及中指研究院数据，2024年11月11日自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，优先收回收购企业无力或无意愿开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。收购价格相较企业土地成本就低确定，收回土地原则上当年不再供应用于房地产开发。截至2024年三季度，22个重点城市2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元。其中郑州（1229万平米）、武汉（1007万平米）未动工规模最大，可优先盘活。太平洋证券认为，专项债收地政策将为地方政府提供资金支持盘活存量土地，但要求地方政府量力而行避免新增隐性债务，收地政策的实际效果取决于地方政府的执行力度和资金配套能力。
2025年展望：城中村改造和收储是销售修复的核心变量
太平洋证券将城中村改造和收储列为2025年新房销售预测的核心变量。三种情景假设：乐观情形下（加快落实货币化安置100万套、收储存量房、购房补贴等政策），2025年新房销售同比降幅0.5%；中性情形下（政策推进节奏一般），同比降幅约6%；悲观情形下（政策推进缓慢），同比降幅约12.5%。太平洋证券认为，城中村改造和收储政策的落地情况将直接影响居民置业意愿和市场信心修复，是决定2025年新房销售能否“止跌回稳”的胜负手。
城中村改造与收储核心数据
| 政策方向 | 规模/体量 | 资金来源 | 市场影响 |
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| 城中村改造 | 100万套（货币化安置） | 专项债+专项借款+商业贷款 | 约1亿平米销售（市场总量10%） |
| 政策扩围 | 35城→近300城 | 同上 | 覆盖面大幅扩大 |
| 保障性住房再贷款 | 3000亿元（出资比例100%） | 央行再贷款 | 可撬动3750亿资金 |
| 专项债收储 | 未定 | 地方政府专项债 | 22城9497万平米未动工土地 |
| 22城未动工土地 | 9497万平米（6044亿元） | — | 郑州/武汉可优先盘活 |
投资启示：政策执行节奏决定板块修复节奏
太平洋证券认为城中村改造和收储政策的执行节奏是2025年房地产板块投资的核心观察变量。政策资金支持节奏、地方执行力度、收储价格协调进展将直接影响市场信心修复和销售数据改善。建议关注政策落地进度跟踪指标：城中村改造项目开工率、收储资金使用率、专项债发行节奏等。若政策执行超预期，板块有望迎来估值修复；若推进缓慢，市场可能延续低位震荡。
