浙商证券2025年房地产风险排雷手册指出，城市更新与收储是本轮周期区别于2014年棚改的核心特征。历史周期以“拆除新建”为目标，本轮周期顺应“供需矛盾发生变化”拆除少建、收缩供给，同时增加地下管网等基础设施建设，形成“地产+基建”概念。截至11月15日，收储和城市更新的资金落地虽然还需要等待进一步政策，但这也是2024年底和2025年可能会超预期的方向。浙商证券测算，土地收储潜在规模5.5亿平（资金1.9-2.2万亿），现房收储资金0.8-1万亿，地下管网未来5年改造60万公里（投资4万亿）。城市更新与收储是2025年房地产板块最重要的政策主线。
土地收储：5.5亿平潜在规模，1.9-2.2万亿资金空间
土地收储是本轮周期化解房地产风险的核心政策工具。浙商证券研报指出，本轮地产化风险政策主要针对近三年下行周期产生的供给过剩问题，近期问题优先化解。土地收购的规模可从当年新开工和当年成交土地规划面积的差值来大致测算，2025-2027年土地收购潜在规模约5.5亿平。参考2021-2024年全国土地平均价格，假设在较为核心城市开展，土地收购价格约为3500-4000元/平，预估5.5亿平土地对应资金支持为1.9-2.2万亿元。土地收储的核心价值在于：缓解地方政府和开发商资金压力，调节供给和库存稳定资产价格。2024年财政部已明确重启使用土地专项债用于收储，这是本轮周期区别于以往的重要政策工具。浙商证券认为，土地收储资金落地的节奏和规模是2025年房地产行业最重要的观察变量，若政策执行顺利，将有效化解房企资金压力、提振市场信心。
现房收储：填平销售缺口，0.8-2万亿规模测算
现房收储是去化商品房库存、降低狭义去化周期的直接手段。浙商证券研报指出，政策可通过收购现房的方式弥补新房销售下降带来的缺口，将整体销售需求向长期中枢10亿平推进。根据年内月度销售和季节性影响，预估2024年全年商品房住宅销售面积约为9亿平，参考全国商品房均价8000-10000元/平计算，收储现房资金规模约为0.8-1万亿元。若2025年销售面积在9亿平形成弱修复，收储现房可能会继续推进，政策发力填平2024-2025年销售缺口，需要资金体量约2亿平乘以8000-10000元均价，约合2万亿元。浙商证券认为，现房收储从全国层面企稳房地产量价角度具有战略意义，既能去化库存又能稳定市场预期，但执行细节上因资产质量、投资回报要求等问题导致地方推进速度较慢，需要中央和地方以及各个部委的协同配合。
地下管网：未来5年60万公里，4万亿投资需求
地下管网是“大城市”建设中广义城市更新的重要组成部分。浙商证券研报引用发改委副主任2024年10月8日国新办发布会表述：据有关研究，地方管网建设改造未来5年预计达到总量60万公里，总投资需求4万亿元。下一步将继续统筹用好各类资金、提前安排项目清单和投资计划，继续推进城市基础设施提升改造。地下管网包括城市范围内为满足生活、生产需要的给水、雨水、污水、再生水、天然气、热力、电力、通信等市政公用管线。浙商证券认为，地下管网由于是基建翻新，推进阻力较小、速度可能较快，是城市更新政策中确定性较强的方向。与土地收储和城中村改造相比，地下管网建设不涉及拆迁协调和资金平衡等复杂问题，预计将成为2025年拉动固定投资的重要抓手。
政策执行的最大软肋：资金节奏与地方执行力
浙商证券将“政策资金释放节奏及地方政策执行力度”列为本轮周期策略成立的最大软肋。收储、城中村和地下管网三个政策可发力的方向都需要中央和地方以及各个部委的协同配合，政策执行初期具体细节还需要较多磨合。具体风险包括：资金支持节奏方面——2024年10-11月国新办新闻发布会多次发声，但资金以何种节奏发出以及每批次资金体量仍有较大不确定性；地方政策执行力度方面——收储因资产质量、投资回报要求等问题导致地方推进速度较慢，城中村政策自2023年提出以来因拆迁协调、资金平衡等问题仍处于前期摸索阶段。浙商证券建议跟踪政策落地频率和力度、土地市场跟踪、挖掘机推土机用量等指标来判断政策执行的实际效果。
城市更新收储核心数据
| 政策方向 | 规模/体量 | 资金需求 | 执行状态 |
|
|
|
|
|
| 土地收储 | 5.5亿平（2025-2027） | 1.9-2.2万亿 | 政策已启动，落地中 |
| 现房收储（2024） | 约9亿平销售缺口 | 0.8-1万亿 | 推进中 |
| 现房收储（2025弱修复） | 2亿平缺口 | 约2万亿 | 待政策发力 |
| 地下管网 | 60万公里（未来5年） | 4万亿 | 确定性较强 |
| 白名单授信 | — | 4万亿（预计） | 推进中 |
2025年城市更新展望：政策发力是核心主线
浙商证券认为2025年城市更新与收储是房地产板块最核心的政策主线。特朗普当选后市场对美国加征关税预期升温，2025年出口压力加大，宏观政策在拉动固定投资以企稳经济的可能性较大。城市更新通过“地产+基建”概念，既能化解房地产风险又能拉动投资，是政策发力的重点方向。建议关注三条主线：消费+地产（万科A、金地集团、新城控股、龙湖集团）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家）、改善型开发商（保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国）。需跟踪政策资金释放节奏及地方政策执行力度，判断收储和城市更新政策实际效果。
