国金证券2025年5月发布的房地产行业周报指出，当前地产数据仍处于底部回升阶段，但积极因素正在积累。4月销售面积降幅收窄、新开工边际改善，专项债土地收储超3500亿元加速去库存。A股地产板块PE-TTM约19倍，港股地产板块PE约8-9倍，均处于历史低位。投资策略上，开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企；中介推荐受益于政策利好不断落地、一二手房市场活跃度提升的贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
基本面：底部信号逐步清晰
2025年1-4月房地产核心数据呈现“投资端承压、销售端边际改善”的特征。开发投资同比-10.3%（降幅扩大0.4pct），新开工同比-23.8%（降幅缩窄0.6pct），竣工同比-16.9%（降幅扩大2.6pct）。销售面积同比-2.8%（降幅收窄0.2pct），销售金额同比-3.2%（降幅扩大1.1pct）。
高频数据方面，47城新房周成交环比+16%、同比+9%，22城二手房周成交同比+10%，一线城市二手房年度累计同比+38%。新房同比由负转正，二手房景气度高景气维持，销售端底部企稳的信号进一步明确。
土地收储是当前供给侧最积极的变化。截至5月20日，专项债收储总金额超3500亿元，涉及近3000宗土地、超1.33亿平方米。收储减少了潜在新房供应，加速了存量库存去化，为房价止跌回稳创造了条件。
估值：板块处于历史低位
当前房地产板块估值处于历史低位。A股地产板块PE-TTM约19倍，港股地产板块PE约8-9倍，港股物业板块PE约11-13倍。主流覆盖公司2025年PE均值约11倍，处于历史较低分位。
从覆盖公司估值看，中国海外发展2025E PE约8.2倍，绿城中国约11.8倍，滨江集团约9.2倍，华润万象生活约17.6倍，贝壳约18.3倍。优质龙头房企的估值已充分反映了市场的悲观预期，具备了较好的安全边际。
估值修复的催化剂包括：销售数据的持续改善、土地收储的加速推进、房价的企稳信号、政策的进一步加码。当前估值底部叠加基本面的边际改善，板块的配置价值逐步显现。
投资方向：开发商、中介、物管三条主线
开发商方向，首推重点布局深耕一线及核心二线城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企。中国海外发展（一线城市土储占比高，财务稳健）、绿城中国（产品力领先，核心城市布局）、滨江集团（杭州市场龙头，区域深耕优势）是核心标的。这些企业在行业下行期通过逆势拿地扩大了市场份额，为周期回暖后的业绩增长储备了充足弹药。
中介方向，推荐受益于政策利好不断落地、一二手房市场活跃度提升、拥有核心竞争力的中介平台贝壳。贝壳作为国内最大的房产交易和服务平台，在一二手房市场的渗透率持续提升，受益于市场交易活跃度的回升和市占率的扩大。
物管商管方向，推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。华润万象生活在商业运营管理领域具有领先优势，购物中心租金收入的稳定性高，分红比例持续提升，是物业板块中的优质核心资产。
风险提示与配置节奏
房地产板块的配置需关注以下风险：宽松政策对市场提振效果可能不及预期；三四线城市恢复力度相对较弱，区域分化可能加剧；部分房企仍面临债务违约风险，若出现新的违约事件可能对市场信心产生冲击。
配置节奏上，建议关注政策窗口期（LPR下调、收储加速）和销售数据验证期（月度销售数据、高频成交数据）。销售数据的持续改善是板块估值修复的核心驱动力，土地收储的推进是供给端改善的重要保障。当前板块估值处于历史低位，叠加基本面的边际改善，配置价值逐步显现。
表：重点覆盖公司估值情况| 公司 | 市值（亿元） | 2025E PE | 2026E PE | 投资逻辑 |
|---|
| 中国海外发展 | 1,313 | 8.2 | 8.1 | 一线城市布局，财务稳健 |
| 绿城中国 | 215 | 11.8 | 9.4 | 产品力领先，核心城市深耕 |
| 滨江集团 | 280 | 9.2 | 7.9 | 杭州市场龙头，区域深耕 |
| 贝壳 | 1,585 | 18.3 | 16.0 | 中介平台龙头，市占率提升 |
| 华润万象生活 | 776 | 17.6 | 16.1 | 商管龙头，稳健分红 |
