国金证券房地产行业周报指出，降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产板块有望受益于高低切及板块轮动。2025年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，建议逢低配置地产股。
板块估值全景扫描：A股地产PE-TTM约12倍，港股物业PE约21.8倍
截至2025年6月27日，A股地产板块PE-TTM约为12倍，港股地产板块PE-TTM约为8.7倍，港股物业服务及管理板块PE-TTM约为21.8倍。A股地产估值处于近五年30%分位以下，港股地产估值处于近十年20%分位以下，板块整体安全边际较高。
覆盖公司中，保利发展PE-TTM 19.3倍（2025E 16.6倍），招商蛇口19.6倍（2025E 15.9倍），中国海外发展8.7倍（2025E 8.6倍），华润万象生活21.8倍（2025E 18.0倍），贝壳（Non-GAAP）PE-TTM 22.0倍（2025E 20.2倍）。优质房企和物管龙头估值相对行业溢价，反映市场对稳健经营和品牌溢价的认可。
投资主线一：核心城市深耕型开发商——建发国际、中国海外发展、滨江集团
国金证券首推重点布局深耕核心一二线城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企。建发国际集团权益拿地金额329亿元位居行业第四，2024年归母净利润48.0亿元，2025E预计55.2亿元（同比+15%），PE-TTM 6.2倍估值优势显著。中国海外发展权益拿地386亿元行业第三，2024年归母净利润156.4亿元，PE-TTM 8.7倍，股息率具备吸引力。
滨江集团权益拿地313亿元行业第五，深耕杭州大本营，2024年归母净利润25.5亿元（同比+1%），2025E预计30.5亿元（同比+20%）。滨江集团在杭州市场份额持续提升，品牌溢价和产品力构成双重护城河，是民营房企中财务稳健、增长确定的稀缺标的。
投资主线二：中介与物管龙头——贝壳平台价值凸显，华润万象生活商管护城河
贝壳作为拥有核心竞争力的中介平台，受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升。2024年Non-GAAP净利润72.1亿元，2025E预计78.8亿元（同比+9%），2026E预计100.2亿元（同比+27%）。贝壳在二手房交易及新房渠道端的市占率持续提升，平台经济模式具备较强的抗周期属性。
华润万象生活物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红。2024年归母净利润36.3亿元（同比+24%），2025E预计44.1亿元（同比+21%），2026E预计48.2亿元（同比+9%）。PE-TTM 21.8倍，在物管板块中享有估值溢价，购物中心商业运营管理能力构筑深厚护城河。
三季度政策窗口期研判：降息预期与供需两端政策加码概率上升
2025年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱。结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏（2023年8月"认房不认贷"、2024年5月"517新政"），三季度是政策发力关键期。降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产板块有望受益于高低切及板块轮动。
潜在政策方向包括：LPR进一步下调降低购房成本、核心城市限购限贷松绑、房企融资白名单扩围、商品房收储用作保障房等。若三季度政策组合拳落地，将有效提振市场信心，推动一二手房成交量价企稳。当前板块估值处于低位，建议逢低配置具备安全边际和政策弹性的优质标的。
图表5：国金证券覆盖房企及物管公司估值对比| 股票代码 | 公司 | 评级 | 市值(亿元) | PE-TTM | 2025E PE | 2024年归母净利润(亿元) | 2025E归母净利润(亿元) |
|---|
| 1908.HK | 建发国际集团 | 买入 | 297 | 6.2 | 5.4 | 48.0 | 55.2 |
| 0688.HK | 中国海外发展 | 买入 | 1366 | 8.7 | 8.6 | 156.4 | 159.3 |
| 002244.SZ | 滨江集团 | 买入 | 300 | 11.8 | 9.8 | 25.5 | 30.5 |
| 2423.HK | 贝壳 | 买入 | 1589 | 22.0 | 20.2 | 72.1 | 78.8 |
| 1209.HK | 华润万象生活 | 买入 | 791 | 21.8 | 18.0 | 36.3 | 44.1 |
| 600048.SH | 保利发展 | 买入 | 964 | 19.3 | 16.6 | 50.0 | 58.1 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 买入 | 790 | 19.6 | 15.9 | 40.4 | 49.6 |
