中国住宅市场正经历从“增量开发”向“存量运营”的历史性转折。2023年全国住宅交易总额17.4万亿元中，二手房交易额7.1万亿元占比41%，较2021年上升11个百分点。2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数比值已达2.0，彻底扭转了新房为主的住房交易结构。国信证券在我爱我家深度报告中指出，存量房交易时代的来临为房产中介行业带来结构性机遇，我爱我家作为A股房产中介领域稀缺标的，70%门店布局北京、上海、杭州三大核心城市，正在深度受益于这一长期趋势。
新房市场持续低迷为二手房崛起创造条件
中国新房销售自2021年来持续低迷。2023年商品房销售面积11亿平方米，较2021年最高点18亿平方米下降38%。2024年前三季度，商品房销售面积7.0亿平方米同比再降17%。与新房形成鲜明对比，二手房成交基本保持平稳。
从住宅交易额结构看，二手房占比从2021年的30%持续攀升至2023年的41%，四年提升11个百分点。2023年二手房交易额7.1万亿元，在整体住宅交易额中的比重已超过四成。随着新房供给持续收缩和存量房规模不断累积，二手房占比有望进一步提升。
2024年9月底，中央政治局会议首提“止跌回稳”并出台多项重磅利好政策，10-11月二手房成交量迎来更强劲增长。2024年以来，18城二手房单月成交相比2019年同期的表现始终强于30城新房，印证了存量房市场的韧性。
人口流动与套均面积揭示二手房的刚性需求基础
二手房市场的崛起既有政策利好催化，更有深层的结构性支撑。过去中国巨大城镇人口增量拉动地产开发需求，但自2017年以来城镇人口增量明显下滑，同时存量住宅不断累积——2020年家庭户人均居住面积42平方米较2010年提升11平方米，截至2023年末商品住宅累计竣工1.34亿套。
人口持续向高能级城市流动催生新的居住需求。2019年发改委鼓励大城市放开放宽落户限制后，二线城市比一线城市更受益于人口集聚，三四线及以下城市人口流出明显。二手房成交额中高能级城市占比更大，比新房更受益于这一趋势。
从套均成交面积看，二手房主要承接刚需而新房承接改善需求。2024年前10月核心14城二手住宅套均成交面积平均96平方米（一线89、二线99），新建住宅套均121平方米（一线108、二线126）。刚需客群受购房门槛和支付能力限制更倾向于二手房，为房产中介提供了持续的业务来源。
房产中介行业的竞争格局与商业模式
房产中介主要通过促成房产买卖或租赁交易赚取佣金，获取房源和客源的能力是核心竞争力。传统中介在线下广铺门店、广招经纪人。伴随信息化技术普及，有实力的中介开始搭建线上平台，行业涌现出多种差异化模式。
链家、我爱我家、麦田、乐有家等品牌均搭建线上平台供直营门店使用，突破地域限制宣传房源触及用户。贝壳在链家自营基础上开放加盟，贝联门店和经纪人数量占比约八成。安居客、房天下等纯信息平台展示房源导流客源收取端口费和广告费。爱屋吉屋等纯交易平台跳过线下门店但难以获取房源。
我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，1998年创建至今历经二十余年市场考验，沉淀为具有广泛国民认知度的中国房产中介品牌。2017年通过重组借壳上市，至今仍是A股房产中介领域稀缺标的。
存量房交易关键指标变化对比
表：存量房交易核心指标变化（2019-2024）| 指标 | 2019年 | 2021年 | 2023年 | 2024年前10月 |
|---|
| 二手房占住宅交易额比重 | 约30% | 30% | 41% | 持续提升 |
| 核心14城二手/新房成交套数比 | 0.9 | — | 1.5 | 2.0 |
| 一线城市二手/新房成交套数比 | — | — | — | 1.7 |
| 二线城市二手/新房成交套数比 | — | — | — | 2.1 |
| 二手套均成交面积（平方米） | — | — | — | 96（一线89/二线99） |
| 新房套均成交面积（平方米） | — | — | — | 121（一线108/二线126） |
