国金证券报告指出，二线城市房价上涨是2025年1月房价数据中最关键的边际变化。2025年1月，二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，这是自2023年6月以来、时隔19个月首次重回环比上涨区间。此前一线城市新房价格已连续两个月环比上涨，二线城市的转正表明一线城市的修复趋势正在有效向核心二线城市传递。房价止跌回稳的目标正在从“一线城市率先企稳”走向“二线城市跟进修复”的纵深推进阶段。
二线城市房价上涨：19个月首度环比转正，标志性意义显著
二线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅虽小，但却是时隔19个月后的首次转正。回溯历史，二线城市新房价格自2023年6月起进入环比下跌通道，期间经历了2023年下半年的加速下跌（2023年10-12月环比跌幅达0.3%-0.4%）和2024年全年的跌幅收窄（2024年下半年跌幅逐步从0.3%收窄至0.1%）。2025年1月的环比转正，是连续19个月下跌后的首次逆转，标志着二线城市房价从“寻底”进入“企稳”阶段。从城市层面看，部分核心二线城市（如杭州、成都、苏州等）的新房价格已率先实现环比上涨，成为带动二线城市整体转正的龙头。二线城市房价的上涨，不仅改善了当地市场的预期，也为三四线城市的价格企稳提供了参考坐标。
传导机制：从一线到二线，从“点状修复”到“面状扩散”
二线城市房价上涨的核心驱动力是一线城市修复趋势的有效传递。2024年四季度以来，一线城市新房和二手房价格先后企稳回升——新房连续两月环比上涨、二手房连续四月环比上涨。一线城市作为房地产市场“风向标”，其价格企稳释放了积极信号：一是购房者对“房价还会不会继续跌”的担忧减弱；二是“买一线城市还是买二线城市”的城市选择预期改善。一线城市成交放量后，部分购房需求外溢至核心二线城市；同时一线城市房价企稳也增强了二线城市购房者的入市信心。传导的第三阶段正在发生：从一线城市到强二线城市（杭州、成都、苏州等），再到更多普通二线城市。当前70城中二线城市新房价格整体转正，表明传导链条正在有效运转。
二线城市房价上涨的可持续性分析
二线城市房价上涨能否持续，取决于三个关键因素。第一，成交量能否持续放大。1月以来，二线城市新房成交月度累计同比+19%、周同比+141%，成交量的放大为价格企稳提供了量能支撑。第二，库存去化周期能否持续缩短。当前10城商品房去化周期19.8个月（较去年同期减少4.9个月），二线城市去化周期若能进一步缩短至18个月以内，价格企稳的基础将更为牢固。第三，土地市场热度能否维持。2025年初至今全国300城累计宅地成交同比增长6%，溢价率维持21%。二线城市核心地块的土拍热度将影响市场对房价的预期。综合来看，在政策持续宽松、信贷环境改善、需求逐步释放的背景下，二线城市房价的企稳具备一定的可持续性。
对房地产市场整体格局的影响
二线城市房价上涨对房地产市场的整体格局具有三重积极影响。其一，价格信号的改善将提振购房者信心——“二线城市房价在涨”的信息将改变“房价只会跌不会涨”的单一预期，促使观望需求入市。其二，二线城市的企稳将进一步向三四线城市传递价格信号，形成“一线→二线→三四线”的逐级传导链条。其三，房价企稳将改善房地产企业的拿地信心和投资意愿，土地市场的回暖将反哺地方财政和房地产投资的恢复。当前二线城市的新房价格涨幅（+0.1%）仍然温和，不存在过热风险，政策端无需收紧。从“房价止跌回稳”的政策目标看，二线城市的转正是一个关键的里程碑，后续仍需三线城市价格跟进企稳，才能实现整体市场的全面回稳。
表：各能级城市新房价格环比变化趋势| 月份 | 一线城市 | 二线城市 | 三线城市 |
|---|
| 2024年10月 | -0.2% | -0.3% | -0.5% |
| 2024年11月 | 0.0% | -0.2% | -0.4% |
| 2024年12月 | +0.1% | -0.1% | -0.3% |
| 2025年1月 | +0.1% | +0.1% | -0.2% |
