万联证券报告指出，二手房市场供给冲击或已见顶。2024年10月，一线城市二手房新增挂牌量明显下降，存量挂牌套数同步回落，反映出9月底一系列政策推动下房地产市场预期明显改善，业主惜售情绪上升。重点30城二手房成交面积在2023年明显提升后，2024年增速明显回落。伴随二手房供给冲击减弱，对新房市场的需求挤占影响有望逐步下降，有利于新房市场库存去化。
二手房供给侧——新增挂牌量见顶的信号
2024年以来，二手房挂牌量持续攀升成为压制市场预期的重要因素。链家数据显示，2024年6月以来二手房挂牌量不断攀升，2024年下半年库存上升城市比例持续走高。二手房挂牌量高增对房价形成持续挤压，并通过价格联动机制传导至新房市场。
但2024年10月出现积极变化。以一线城市为例，月度数据层面新增挂牌量明显下降，存量挂牌套数显著回落。9月底一揽子政策推动下，房地产市场预期明显改善，部分业主选择“撤牌观望”而非继续挂牌出售。二手房供给冲击或已见顶，后续挂牌量对市场的压制作用有望边际减弱。
表4：二手房市场供需变化趋势| 指标 | 趋势 |
|---|
| 新增挂牌量（一线城市） | 2024年10月明显下降 |
| 存量挂牌量（一线城市） | 2024年10月明显回落 |
| 重点30城二手房成交面积 | 2023年高增后2024年增速回落 |
二手房需求侧——成交放量但增速放缓
重点30城二手房成交面积在2023年明显提升，主要因“以价换量”特征明显。2024年1-9月成交面积同比增速明显回落，反映二手房市场的“以价换量”效应正在减弱。
从一线城市数据看，2024年9月底政策放松后二手房成交明显放量，但更多是积压需求的释放，而非新增需求的爆发。伴随供给冲击减弱，二手房市场对新房市场的需求挤占影响或已在减弱，有利于新房市场库存去化。
二手房价与新房价的联动机制
二手房市场通过价格联动和需求替代两条路径影响新房市场。价格联动方面，二手房价格的持续下跌直接拉低了新房价格的预期上限，购房者“买涨不买跌”心理导致观望情绪加重。需求替代方面，二手房“所见即所得”的优势叠加价格优势，分流了部分新房购房需求。
当二手房供给冲击见顶、挂牌价跌幅收窄后，对新房市场的负向传导将逐步减弱。近期一线城市二手房价格泡沫已降至5%的健康状态，后续二手房价格有望逐步企稳，进而为新房价提供底部支撑。
二手房供给见顶对新房去化的意义
二手房供给见顶对新房市场有三重积极意义：一是价格信号层面，二手房挂牌价企稳有利于修复新房价格预期；二是需求分流层面，二手房供给减少意味着部分需求将回归新房市场；三是市场情绪层面，供给端的收缩本身就是市场预期改善的信号。
在行业库存去化的大背景下，二手房供给冲击的减弱是重要边际改善因素。预计2025年二手房挂牌量将趋于平稳，对新房市场的分流效应将有所减弱，有利于新房去库存进程的推进。
