中国房地产市场的底层结构正在发生根本性变化——二手房正在从新房的"配角"走向"主角"。2023年二手房销售面积5.7亿平方米，占全国住房成交市场37.5%，较2017年约18%的水平翻倍提升。东吴证券在2025年度策略中指出，我国二手房换手率2.69%较美国（3-4%周期低点）仍有提升空间。"刚需买二手、改善买新房"的市场格局正在形成，二手房的率先修复有望带动置换链条成为本轮周期复苏的核心力量。
二手房成交占比翻倍——从18%到37.5%的七年跨越
2017年我国二手房销售面积占全国住房成交市场的比重约18%，2023年已提升至37.5%，七年翻倍。2023年二手房销售面积同比增长44.0%，销售额同比增长30.0%，远优于新房仍负增的表现。
重点16城的数据更为清晰。2024年3月以来重点16城二手住房累计成交面积同比跌幅逐渐收窄，8月同比回正，10月同比增长2.9%，而全国新建住房同期同比下滑17.7%。二手房成交修复领先于新房，已成为当前市场的主要动能。
从绝对规模看，2023年全国二手房成交面积5.7亿平方米，我们预计2024年维持此规模。对比新房（2024年预计9.7亿平方米），二手房已占全国住房成交总量的近四成。考虑到2025年中性预测下新房成交7.6亿平方米、二手房成交6.3亿平方米，二手房占比将进一步提升至45.4%。
我国二手房换手率2.69%——对标美国仍有提升空间
二手房换手率是衡量二手房市场活跃度的核心指标。我们通过七普数据推算全国城镇可交易存量住宅面积，截至2023年底约212亿平方米，2023年二手房成交面积5.7亿平方米，计算换手率2.69%。
对比美国，单户型成屋换手率在房地产周期低点维持在3%-4%，周期高点可达6%-7%。美国早在上世纪70年代成屋交易占比就维持在约80%，次贷危机后一度达92.6%，近年仍维持85%左右。日本首都圈和近畿圈在2015年步入存量房时代，目前二手公寓成交占比分别为68%和58%。
我国二手房换手率较海外发达国家仍处于偏低水平，主要受限于：1)商品房市场起步较晚，存量住房中可交易比例相对较低；2)二手房经纪业务发展成熟度不及发达国家。但随存量房数量和质量提升，二手房成交占比和换手率仍有较大的提升空间。
"刚需买二手、改善买新房"——置换链条成为复苏核心力量
近年来新房在户型设计、产品形态和社区配套方面不断提升，得房率持续优化。2024年上半年全国70余个项目得房率超过100%，长沙、成都、珠海等城市新盘实得率接近甚至超过110%。改善客群逐渐集中至新房市场。
2024年前三季度一线城市110平方米以上新房成交套数占比35.5%（同比+3.3pct），二线城市占比小幅提升0.2pct，三四线城市提升2.8pct。二手房由于户型面积相对较小、产品设计未升级，单价和总价相对较低，主要客群为刚需客户。
"刚需买二手、改善买新房"的客群分化趋势，意味着二手房的率先修复能够释放改善客群的购房资金——卖旧买新完成后，改善需求转化为新房购买力。2024年9月政治局会议首提止跌回稳，叠加12月房产交易税费优化，政策思路旨在打通置换链条，二手房的企稳有望带动行业整体复苏。
中国与美国、日本二手房市场关键指标对比
表：中美日二手房市场关键指标对比| 指标 | 中国（2023） | 美国 | 日本（首都圈） |
|---|
| 二手房成交占比 | 37.5% | 约85% | 68% |
| 二手房换手率 | 2.69% | 3-4%（周期低点） | — |
| 存量房市场开启时间 | — | 1970年代 | 2015年 |
| 核心驱动因素 | 新房交付质量担忧 | 市场成熟+经纪业务发达 | 新建公寓溢价率过高 |
| 2024年二手房成交趋势 | 重点16城同比+2.9% | — | — |
