二手房市场正在成为本轮楼市复苏的“温度计”。国盛证券研报显示，本周14城二手房成交240.9万方，环比+20.5%，同比+70.7%。一线城市表现最为突出——周同比+76%，月度累计同比+122%。2月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为16742套、11876套、3764套，环比虽受春节因素有所回落，但绝对水平仍处高位。二手房强于新房态势未变，预计小阳春二手房成交显著强于2024年。
二手房总量高增——周同比+70.7%，年初至今+41.6%
本周14个样本城市二手房成交面积合计240.9万方，环比增长20.5%，同比增长70.7%。2月累计成交同比大幅增长，年初至今累计二手房成交面积为1588.5万方，同比增长41.6%。从历年周度成交趋势看，2025年二手房周度成交水平明显高于2024年同期，4周移动平均线持续上行。春节后二手房成交快速回升，市场活跃度显著提升。
二手房成交显著强于新房，同比增速远高于新房+11.2%的水平。我们判断，二手房成交或持续强于新房，预计小阳春二手房成交显著强于2024年，略弱于2023年。二手房市场的持续活跃反映了刚需和改善型需求的真实释放，也为新房市场回暖提供了信心支撑。
一线城市领跑——上海月成交16742套，北京11876套
2025年2月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为16742套、11876套、3764套，环比分别-9.0%、-4.8%、-19.6%。环比回落主要受春节因素影响，从更大时间范围看目前仍处于2024年9月以来政策辐射区间。上海二手房月度成交连续数月维持在1.5万套以上，北京维持在1万套以上，核心城市二手房市场活跃度保持高位。
一线城市二手房成交面积周同比+76%，月度累计同比+122%，年度累计同比+53.8%。北京（+40.3%）、上海（+59.9%）、深圳（+76.4%）年度累计同比均实现高增长。一线城市二手房市场活跃度持续提升，刚需和改善型需求释放充分。二手房市场的持续活跃反映核心城市的住房需求韧性最强。
二线城市表现亮眼——成都月成交领跑，杭州同比+201%
本周二线城市二手房成交107.9万方，环比+18.6%，同比+64%。2月累计同比+102%，今年累计732.7万方，同比+39.7%。成都二手房周成交61.8万方（环比+14%、同比+72%），月度累计188.2万方（同比+96%）；杭州周成交22.1万方（同比+189%），月度累计49.9万方（同比+201%）。核心二线城市二手房成交增速同样亮眼。
二线城市内部分化明显，成都、杭州等强二线城市表现突出，苏州（+20.5%）、青岛（+7.6%）增速相对温和。三线城市二手房成交26.4万方，同比+44%，增速低于一二线但仍保持正增长。核心都市圈内的三线城市受益于核心城市外溢需求，表现优于其他三四线城市。
二手房强于新房的逻辑——刚需释放+供给结构变化
二手房成交持续强于新房，背后有多重因素支撑。第一，二手房总价相对较低，更契合当前刚需和刚改的购买力。第二，二手房“所见即所得”，无交付风险，在当前房企信用分化背景下更受购房者青睐。第三，二手房挂牌量增加、价格调整到位，买卖双方价格预期逐步收敛。第四，政策端二手房交易税费优化、带押过户等政策降低了交易成本。
二手房市场的持续活跃对新房市场具有积极意义。一方面，二手房成交活跃带动“卖旧买新”链条运转，为新房市场提供改善型需求；另一方面，二手房价格企稳有助于稳定市场预期，为新房定价提供参照。预计小阳春二手房成交将维持高位，新房市场在核心城市有望温和复苏。
