二手房市场正成为房地产复苏的先行力量。国信证券研究报告显示，2024年10月18城二手住宅成交套数同比+28%、环比+32%，为2019年同期的150%。核心14城二手住宅/新建住宅成交套数比值从2019年的0.9升至2.0，成交结构已彻底从新房为主转为二手房主导。一线城市二手房价环比+0.4%（13个月首转正），“以价换量”有望逆转。
二手房成交量持续高增，为2019年同期150%
二手房市场的表现持续优于新房。2024年1-10月18城二手住宅成交套数62万套，累计同比+1.4%（较1-9月提升2.8pct）；10月单月7.4万套，环比+32%，同比+28%（较9月提升24pct）。
与历史同期对比更显强劲：10月18城二手住宅成交套数约为2019年同期的150%，而30城新建商品房成交面积仅为2019年同期的67%。二手房成交热度显著高于新房，反映了市场需求的真实强度——在当前环境下，购房者更倾向于“所见即所得”的二手房，而非存在交付不确定性的新房。
图表：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期
表4：二手房成交与新房对比（2024年10月）| 指标 | 10月同比 | 环比 | 2019年同期恢复度 |
|---|
| 18城二手住宅成交套数 | +28% | +32% | 150% |
| 30城新建商品房成交面积 | -5% | +42% | 67% |
成交结构彻底转变，二手房主导时代来临
从单城市维度看，中国主流城市近年来二手住宅的成交表现相较新房明显更好。2024年1-10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数的平均比值为2.0（其中一线城市为1.7、二线城市为2.1），较2023年的1.5、2019年的0.9明显提升。尤其是二线城市，成交结构已经显著扭转了2019年新房为主的局面。
成交结构的转变是多重因素共同作用的结果：①新房交付风险担忧（部分房企信用事件）；②二手房“所见即所得”的优势；③政策放松（限购取消、首付比例下调）释放了大量二手房置换需求；④“以价换量”使二手房性价比凸显。
“以价换量”有望逆转，一线二手房价率先企稳
10月70城一线城市二手住宅销售价格环比+0.4%，为13个月来首次转正，标志着“以价换量”最剧烈的阶段可能已经过去。冰山指数显示本轮政策后二手房最低挂牌价有企稳迹象，与前几轮政策后跌幅持续扩大的表现形成对比。
“以价换量”的逆转逻辑：成交量的大幅提升（10月为2019年同期150%）正在快速消化低价房源，当低价房源出清后，成交价格自然获得支撑。一线城市率先验证了这一逻辑，二线城市紧随其后。如果二手房价格能够持续企稳甚至回升，将对新房市场形成正向传导——二手房业主卖旧买新的能力增强，新房改善性需求有望释放，从而形成从二手房到新房的复苏传导链条。
