第四代住宅正从概念走向规模化落地。开源证券“好房子”系列专题报告指出，2021年中国工程建设标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》后，2023年以来超30个城市陆续出台四代宅建设实施方案。2025年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确打造四代宅的新项目预计突破70个，其中南京已明确16个、西安14个。从福州首批试点到全国多点开花，四代宅在政策红利与产品创新的双重驱动下，正成为房地产行业居住升级的重要方向。
四代宅定义与发展阶段——从茅草房到垂直花园的居住革命
第四代住宅的概念由清华大学建筑研究院首次提出，将绿色生态理念注入城市建筑设计，通过平台立体绿化，形成层层有花园、户户有庭院的建筑形式，又被称为“城市森林花园建筑”或“立体园林生态住宅”。其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。
国内住宅发展主要经历了四个阶段：第一阶段是简易茅草房，为底层独栋建筑；第二阶段是农村砖瓦房，升级为双层或多层建筑；第三阶段是城市电梯商品房，发展为高层钢筋混凝土建筑；第四阶段是第四代住宅，可同时满足空间使用效率、社交需求和城市绿化需求，实现人与自然高度融合。2017年第四代住宅首个落地项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户，2019年住建部对该项目考察并给予肯定。
2023年以来四代宅政策出台城市分布| 时间 | 城市/区域 | 政策文件 |
|---|
| 2023年1月 | 重庆 | 《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》 |
| 2023年6月 | 龙岩 | 《龙岩市中心城区开展立体生态住宅试点实施方案(试行)》 |
| 2023年8月 | 郑州/南通/郴州 | 四代宅相关试点方案 |
| 2023年10月 | 连云港/上饶/襄阳 | 立体生态住宅/城市森林花园建筑试点 |
| 2024年1月 | 厦门/绍兴 | 立体生态住宅项目规划管控要求 |
| 2024年3月 | 江苏/常州/武汉 | 改善型住宅设计导则/高品质住宅管理 |
政策标准化进程——从绿色建筑国标到城市森林花园设计标准
四代宅的政策演进有清晰的脉络。2006年住建部发布首部绿色建筑国家标准《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006；2013年国务院下发绿色建筑行动方案；2019年住建部重新构建绿色建筑评价指标体系；2021年中国工程建设标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》T/CECS855-2021，对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准，可以视作第四代住宅的标准化文件。
伴随房地产供求关系发生重大变化，商品房进入存量市场，政策也展现出更加开放和包容的态度，成为第四代住宅发展的重要契机。各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升产品品质，从而为购房者提供更宽敞舒适的居住环境。2023年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，“好房子”概念开始迎来快速发展。
城市落地差异——露台位置/进深/面积/绿化要求各有不同
核心二线城市对于四代宅的设计要求存在一定差异。成都要求套内建面≥144㎡、每户可设置一处露台、进深4-6m且长宽比≥3.2、面积≤25%且≤50㎡、绿化覆土≥0.5m、绿化面积≥60%、开敞面≥2个且≥40%周长。武汉要求套内≥100㎡、进深≤6m、面积≤30%、绿化覆土≥0.5m、绿化面积≥50%、开敞面≥2个且≥50%周长。
合肥要求套内≥120㎡、进深≤6m、面积≤40%且28-50㎡。厦门岛内≥200㎡、岛外≥144㎡，相邻上下层水平投影不重叠。福州不得设置于北侧，进深1.8-3.6m、不受阳台比例限制。苏州吴江区＞120㎡、起居室外或建筑转角处、进深≤4.2m、面积≤单层面积12%。各城市标准有一定差异，但整体上均对符合标准的露台提供不计入容积率的激励。
2025年供应展望——70+项目入市，南京/西安成主力
根据克而瑞调研数据，2025年各城市拟供应第四代住宅将保持增长，明确要打造四代宅的新项目预计将突破70个。南京已明确的四代宅项目16个，西安14个，苏州、武汉、福州等城市也有大量项目储备，四代宅供应将成为市场主力。
西安2024年大西安区域四代宅成交面积占比已达39%，在新房市场占据主导地位。南京2024年9月以来四代宅产品陆续入市，中海江南玖序开盘三天去化近百套、销售额近16亿元，招商金陵序220套房源两开两罄，整体去化表现优异。苏州2025年待入市四代宅约8个，以洋房和小高层业态为主。四代宅正从试点探索阶段进入规模化供应阶段。
