国盛证券REITs报告指出，2025年低利率环境将持续推动REITs市场升温。截至2025年2月20日，10年期国债收益率收于1.69%，四大行1年期定存利率降至1.1%，传统固定收益投资获利空间有限，REITs凭借强制高分红属性成为资金配置重要方向。2024年REITs全收益指数已验证美日市场逻辑：十债收益率下行时资金外溢，REITs价格上涨。富国首创水务REIT价格演绎上市至今完整周期轮回，当前REITs二级市场交易持续升温。
低利率环境：十债1.69%+定存1.1%，高股息资产重回关注
当前全球经济面临地缘政治冲突、贸易摩擦及特朗普政策走向等不确定性，金融市场波动加剧，2024年末沪深300VIX指数显著上升反映市场恐慌/不确定性增加。在此环境下，高股息资产凭借相对稳定的现金流和较高分红水平平滑资本利得波动，抗风险能力更强。从国内利率环境看，截至2025年2月20日，四大行1年期定期存款利率经多次下调后至1.1%；10年期国债收于1.69%左右；3年期企业债到期收益率下行至1.94%，分别比2024年初下行近35BP、88BP、81BP。根据国盛固收团队观点，2025年可能继续面临资产荒，进一步驱动利率下行。传统固定收益投资获利空间有限，叠加高股息策略在股利再投资收益及除权除息后具备优化持仓成本等优势，红利资产（红利股票、REITs、优先股等）配置价值更加凸显。
2024年REITs全收益指数验证美日逻辑：十债下行推动价格上涨
2024年REITs全收益指数走势已验证美日REITs市场逻辑：十债收益率加速下行时资金外溢，REITs因吸收部分流出资金进而推动价格上涨，REITs全收益指数抬升。当债市收益率阶段性反弹时（通常债券价格下降），REITs相对估值优势在短期内进一步放大，吸引更多资金进入并促使指数达到高点。2025年1月1日至1月24日，已上市60只REITs中35只涨幅超过5%，21只涨幅超过10%，近乎全线飘红，再现高息资产追捧热潮。此外，部分新产品网下认购率突破新高，国泰君安济南能源REIT公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创历史新高。市场对REITs的配置热情持续升温。
富国首创水务REIT价格演绎：上市至今完整周期轮回
从典型REIT产品富国首创水务REIT可复盘二级市场价格演绎：上市初期在观望中温和上涨，经历2021年末政策利好叠加2022年初股市震荡调整后的“资产荒”追捧热潮，涨幅一路攀升直至2022年3月监管部门发声预防市场过热。2022下半年在信用债市场风险逐步化解、股市提振后REITs热度下降，并伴随2023年部分REITs经营/分红不及预期导致深度下探，于2023年12月中旬达到最低点。持续下探形成价值洼地，分红角度的高性价比吸引资金入市，推动市场止跌企稳并在2024年OCI政策利好下修复估值回归理性。2024年末随着市场进入低利率时代，REITs强制高分红的高配置价值吸引资金涌入，再次重演高息资产追捧热潮，实现周期演绎的轮回。该价格演绎反映REITs底层资产定价逻辑清晰，难以偏离公允价值实现长时间大涨大跌。
择时是2025年REITs二级投资关键
介于REITs已走过2024年估值修复，择时成为当前二级投资关键。当下弱周期资产（水利能源、保障房）在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性（业绩稳定）、二级市场价格（关注回调机会）与P/NAV（增长空间较大）综合挑选个券。强周期板块建议关注政策主题下的弹性和项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等出现复苏迹象后具备投资吸引力。保障房业绩韧性较强，整体稳定性有望在市场化租金寻底的背景下延续，关注回调机会；消费建议关注龙头效益、业态多元、提档迭代积极、IP鲜明的个券；仓储物流处于弱复苏态势，关注租户黏性高、租约期限长、区域内竞争小的个券；产业园竞争仍较激烈，优先关注区位优势、经营稳定、租户分散的个券。
低利率环境下REITs市场核心数据| 指标 | 数据 | 含义 |
|---|
| 10年期国债收益率 | 1.69% | 较2024年初-88BP |
| 四大行1年定存利率 | 1.1% | 历史低位 |
| 2025.1.1-1.24 REITs涨跌幅 | 35只>5%、21只>10% | 高息资产追捧热潮 |
| 国泰君安济南能源REIT认购倍数 | 813.44倍 | 创历史新高 |
| 2024年REITs分红次数/金额 | 106次/85亿元 | 强制分红属性受认可 |
