中泰证券发布REITs行业年度策略报告，深入分析低利率环境下REITs的配置价值。十年期国债收益率从2023年6月的2.63%持续下行，2024年12月2日跌破2%大关进入“1时代”，截至12月31日达1.6774%。国有大行5年期定存挂牌利率击穿2%降至1.8%，10月再次下调至1.55%。存款利率全面进入“1时代”，全市场预期收益率下降为REITs市场带来增量资金。保租房REITs2024年涨幅达35.25%，REITs作为稳健现金流资产在大类资产配置中的重要性日益凸显。
国债收益率破2%进入“1时代”，低利率时代正式开启
2024年是中国利率下行的重要一年。10年国债收益率从2023年6月的2.63%左右开始下行，6月下旬逼近2.2%关口创20年来新低，12月2日跌破2%大关，截至12月31日达到1.6774%。2024年7月，国有六大行开启新一轮存款利率下调，5年期定存挂牌利率击穿2%降至1.8%；10月18日进行年内第二次下调，5年期定存利率降至1.55%，活期存款利率下调至0.1%。低利率时代意味着低投资收益率时代，全市场预期收益率下降。
低利率环境对资产配置产生深远影响。传统固收产品收益率持续走低，资金开始寻找替代/补充品。8-9月股指下行、固收收益率下行，资金避险情绪强烈，部分资金开始从传统固收产品转向REITs。12月初国债收益率快速下行，保租房REITs率先快速上涨，无风险收益率与“超长久期叠加稳定分派预期资产”的相关性得到验证。
红利资产仍处上升通道，REITs类红利属性凸显
低利率环境下红利股表现优异。近5年中证红利指数持续上行，较大一部分对应的是过去全市场可接受回报率的下降。从基本面而言，红利组合依然是全市场企业中相当优秀的一批，从现金回报的价值上仍在长期提升通道中。外部不确定性较高，内部投资更需要确定性高的资产，权益将进一步夯实低波红利策略。
REITs作为强制分红产品，具有类红利资产属性。基础设施公募REITs要求将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，分红稳定性较强。从估值数据看，产权类REITs中保租房P/NAV多在1.02-1.03倍，股息率约3%-4%；产业园P/NAV多在0.72-0.90倍，股息率约4%-7%。特许经营权类REITs中高速公路IRR多在3%-11%之间。与国债收益率相比，REITs的分派率仍具有显著吸引力。
保租房REITs领涨35%，确定性溢价持续验证
2024年各板块涨跌幅分化明显，投资者对确定性给予更高溢价。保租房以35.25%涨幅领跑全市场，环保水利涨24.18%，能源和消费REITs分别涨20.18%和17.40%，仓储物流涨8.70%，产业园涨4.62%，高速公路跌0.16%。基本面相对稳健的标的在市场反弹阶段最先受益，在现有宏观投资环境下投资者对确定性给了更高的溢价。
一级发行认购倍数同样验证了确定性溢价。保障房、能源、水利等逆周期属性较强资产的认购倍数普遍在100倍左右，银华绍兴原水水利REIT达235倍，华夏特变电工新能源REIT达448倍。顺周期板块如产业园、仓储、消费、高速等认购倍数普遍为小几倍。虽然认购倍数与发行时点密切相关，但整体仍能看出投资者对板块间差异的进一步分化。
低利率环境下REITs投资策略
稳健现金流资产叠加预期收益率下降，REITs后续有望持续受益。投资策略上，一是始终把握基础资产的业绩和稳定性，这是REITs的最基本前提亦是后续板块分化的基础；二是积极参与逆周期属性较强资产的战配、网下机会；三是持续观察交易量变化，当前市场流通规模小，REITs市场的增量资金最为重要；四是把握回撤机会，当前市场整体已经历过几轮涨幅，可适当把握波动和回撤机会；五是注意后续OCI账户调整带来的影响，尤其关注到期期限较短标的。
