2024年下半年以来，广州、武汉、天津、岳阳等多地已有政府收回收购企业存量土地的案例落地。太平洋证券报告梳理了广州越秀三幅地块收储（超135亿元）、华侨城武汉TOD项目“收调供”联动、天津东丽区沙柳北路地块收储（17.13亿元）等典型案例。收储定价普遍参照市场评估价值，采用“就低”原则，房企需承担一定亏损。收储支付方式包括应付票据和现金延期两种模式，为各地推进收储提供了可参考的路径。
广州模式：三幅地块收储超135亿，应付票据支付
广州市土地开发中心先后收储越秀地产旗下三幅未开发土地。广龙地块位于白云区（12.39万㎡住宅用地，2021年18.62亿元竞得），补偿70亿元，参照原购买价+投资金额+应计利息，以应付票据形式支付；暨南大学北侧地块位于番禺区（9.11万㎡商住用地），补偿50.03亿元，参照市场评估价值（账面50.05亿、估值50.01亿），以应付票据支付，预期税前亏损174万元；大干围地块位于海珠区（1.55万㎡商服用地），补偿15.29亿元，参照评估市值（账面15.30亿、估值15.19亿），以现金延期支付，预期税前亏损106万元。
三幅地块均为2021年市场高峰期获取，已闲置3年以上。收储定价普遍低于账面价值，以“就低”原则确定，房企需承担一定亏损。但收储有助于回笼资金、改善现金流，从长期看有利于企业轻装上阵。
支付方式包括两种模式：应付票据模式（广龙地块、暨南大学北侧地块）——2年内有效，可用于收购新出让土地，减轻财政当期支出压力；现金延期支付模式（大干围地块）——土地出让后分期支付，实现资金闭环。
华侨城武汉TOD：收调供联动，商办转住宅
2024年11月21日，华侨城公告称，旗下全资子公司武汉天创置业位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区的TOD项目土地被政府收储。土地面积70214平方米（合约105亩），原计划建设为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目。
政府部门综合考量产业招商及房地产市场情况，拟通过“收、调、供”联动方式操作。第一步收储：政府收回原土地；第二步调规：将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅；第三步供地：调规后的土地进行公开市场招拍挂。
收储补偿定价拟根据武汉市土地整理储备单位委托第三方土地资产评估公司出具的土地价值评估执行，最终金额以政府评估结果和审计意见为准。“收调供”联动模式为存量土地盘活提供了新思路：不仅解决企业资金问题，还通过规划调整提升土地价值，使重新出让更具市场吸引力。
天津与岳阳案例：收储补偿定价多样化
天津市东丽区土整中心收购天津津投城市开发沙柳北路地块。土地面积约21万平方米，住宅用地，权利性质为划拨，采用“企业整理、政府收储、公开出让”方式整体盘活。2023年9月签署《天津市土地整理储备项目补偿合同》，收储补偿金额171347.85万元，以评估值为基础参考周边土地价格确定。分期整理、分期支付，单宗土地出让后在收到土地整理成本后20个工作日内支付。公司分别于2024年10月24日和10月31日收到补偿2.5亿元和1.18亿元。
岳阳市土地储备中心收购华升股份控股子公司洞麻公司地块。土地位于岳阳楼区望岳路，实测面积261166.9平方米，地上房屋实测面积99524.73平方米。2024年7月审议通过收储议案，收储金额在参考市场价格及资产评估预评基础上协商确定，补偿金额区间为3.4亿元-3.8亿元（含税），具体以政府相关部门财评审定的价值评估报告为准。
收储案例启示：定价、支付、调规三种模式
从已落地的收储案例可以总结出三种操作模式。定价模式：一是参照土地原购买价+投资金额+应计利息（广龙地块）；二是参照市场评估价值（暨南大学北侧地块、大干围地块、天津沙柳北路地块）；三是参照资产评估预评（岳阳洞麻公司地块）。主流模式为市场评估价值法，但“就低”原则导致房企需承担亏损。
支付模式：应付票据模式（广州广龙、暨大北侧地块）可减轻财政当期支出压力，引导企业将资金用于参与当地土地市场；现金延期支付模式（广州大干围、天津沙柳北路）实现资金闭环，分期支付缓解财政压力。
调规模式：华侨城武汉TOD项目采用“收、调、供”联动方式，收储、调规、重新出让一体化推进，为提升土地价值、激活市场参与提供了新思路。多种模式的组合运用可为各地推进收储提供灵活的工具箱。
广州收储越秀三幅地块对比| 地块 | 区位 | 面积（万㎡） | 补偿金额 | 定价依据 | 支付方式 | 预期亏损 |
|---|
| 广龙地块 | 白云区 | 12.39 | 70亿元 | 原价+投资+利息 | 应付票据 | 待评审 |
| 暨大北侧地块 | 番禺区 | 9.11 | 50.03亿元 | 市场评估值 | 应付票据 | 174万元 |
| 大干围地块 | 海珠区 | 1.55 | 15.29亿元 | 市场评估值 | 现金延期 | 106万元 |
