2025年地方两会政府工作报告陆续发布，房地产政策方向逐渐清晰。国金证券地方两会专题报告指出，22个省市（占比71%）明确提出城市更新行动计划，城中村改造政策支持范围已扩围至近300个地级及以上城市。100万套城中村改造货币化安置可拉动投资2332-4230亿元、促进销售4704-11664亿元。本文基于国金证券报告，系统梳理2025年地方两会房地产政策的重点方向与投资机会。
城市更新与城中村改造成为各地住建工作重点
2025年地方两会政府工作报告中，共有22个省市（占比71%）明确提出城市更新行动计划，17个省市（占比55%）明确提出城中村改造工作。城市更新及城中村改造是各地住建的工作重点之一。辽宁计划改造老旧管网4600公里、城中村和城市危旧房改造3.5万套；四川更新改造燃气管网6000公里以上、改造城中村10万户、老旧小区4000个以上；广东城中村改造项目不少于150个；浙江实施城中村改造6万户；江苏实施城中村改造5.6万户。
国金证券指出，2025年1月3日国常会提出“支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制”，随后全国城市更新工作部署视频会议要求“大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务”。高规格会议体现出中央对城市更新的重视与支持，城市更新是扩内需、稳投资、促消费的重要抓手，预计配套政策有望持续完善。
城中村改造扩围至300城，货币化安置效果显著
城中村改造政策支持范围持续扩大。自2023年7月国常会审议通过指导意见以来，城中村改造城市从最初的35城扩大到2024年1月的52城，2024年11月住建部、财政部联合印发通知，进一步扩大至近300个地级及以上城市。2024年10月住建部提出通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
国金证券测算100万套城改货币化安置效果：假设套均建面80-120平、拆除比例15%-25%、货币化安置比例70%-90%，可带动开发投资额2332-4230亿元，占2024年开发投资总额的2.3%-4.9%；可带动商品房销售额4704-11664亿元，占2024年销售额的4.9%-12.1%。城中村改造货币化安置或成为2025年楼市止跌回稳的关键抓手之一。
供给端——收存量控增量，建设好房子
供给端政策聚焦三大方向。收存量方面，18个省市计划盘活存量闲置土地资源，约10个省市明确提出处置/收购存量商品房。广东“运用专项债资金回收闲置存量土地，开展存量商品房收储工作”，吉林“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房”。2月广东新增307亿元专项债用于回收86个土地储备项目，收储资金逐步落地。
控增量方面，北京、吉林、重庆、四川、广东等省市明确“合理控制新增房地产用地供应”，减少低效库存堆积，减轻供给冲击。提高质量方面，多地提出建设“好房子”——四川“推进‘好房子’建设”，吉林“推动10个以上‘好房子’示范项目建设”，广东“建设更多好房子”，浙江“稳妥推进现房销售试点和‘好房子’建设试点”。
需求端与保交楼——释放刚需，打好交付攻坚战
需求端政策方面，多数省市均提及满足刚性和改善性住房需求。天津“房地产投资要着力满足刚性和改善性住房需求”，河南“扩大商品房‘以旧换新’‘卖旧买新’规模”，江苏“大力推进房票安置、住房‘以旧换新’”。一线城市仍有部分限制性政策空间，后续仍有加码空间。
保交楼方面，2024年多数省份交付进度超90%，黑龙江、宁夏、青海、湖南交付率达100%，河南95%、山东95%以上、四川94.4%。2025年仍有17省提及保交房，白名单项目贷款金额达5.6万亿元，支持1400万套住房建设交付。国金证券认为，2025年地产实现“止跌回稳”目标概率较大。
100万套城中村改造货币化安置效果测算| 指标 | 情景一 | 情景二 | 情景三 |
|---|
| 套均建面（平/套） | 80 | 100 | 120 |
| 拆除比例 | 15% | 20% | 25% |
| 货币化安置比例 | 70% | 80% | 90% |
| 转化率 | 70% | 80% | 90% |
| 拉动开发投资（亿元） | 2,332 | 3,220 | 4,230 |
| 促进商品房销售（亿元） | 4,704 | 7,680 | 11,664 |
