东兴证券研究报告揭示了房价走势中的户型分化特征。一线城市144平以上户型新房涨幅中位数83%（90平以下64%），二手房144平以上68%（90平以下58%），大户型价格涨幅和韧性均显著强于小户型。各线城市90平以下刚需小户型从高点跌幅均大于144平以上大户型。随着住房紧缺根本性转变，改善性需求成为市场主导，刚需小户型正面临需求下滑和保障房市场的双重挤压，一线城市大户型改善性需求支撑最强。
户型分化的数据验证：大户型涨幅领跑，跌幅最小
70城房价数据清晰显示了户型分化趋势。一线城市144平以上户型新房涨幅中位数83%（90-144平64%），二手房144平以上68%（90平以下58%）。大户型比小户型累计涨幅高出15-20个百分点。
从跌幅看，一线城市90平以下新房距高点跌幅中位数9.8%（144平以上8.3%），二手房90平以下14.2%（144平以上11.7%）。小户型不仅涨得少、还跌得多，大户型涨得多、且跌得少，二者差距在一线城市最为显著。
一线城市内部，三类户型累计涨幅最高的城市都是上海（90平以下+93%、90-144平+86%、144平以上+92%）；二手房三类户型累计涨幅最高的都是深圳（90平以下+104%、90-144平+84%、144平以上+93%）。广州三类户型新房跌幅均最大（90平以下-13.5%、90-144平-12.8%、144平以上-12.2%），深圳90平以下二手房跌幅最大（-17.3%），广州90-144平和144平以上二手房跌幅最大（-17.9%和-17.0%）。
刚需小户型承压的根本逻辑：需求端与供给侧的双重挤压
刚需小户型面临双重挤压。需求端，随着住房紧缺情况发生根本性转变，中国城镇户均住房已超过1套，“有得住”的问题基本解决，改善性需求成为市场主导。首次购房的刚需群体规模在人口结构变化（老龄化、少子化）和城镇化放缓背景下持续萎缩。
供给侧，保障性租赁住房正在加速供应，着力解决新市民、青年人“有得住”的问题。商品房市场将更加专注于解决群众“住得好”的问题。刚需小户型面临商品房市场的需求下滑和政策性住房市场的直接竞争，价格压力持续存在。
三线城市小户型压力尤为突出。三线城市90平以下新房涨幅中位数仅19%，144平以上仅10%；二手房各类户型中位数均已低于2013年12月水平。低线城市人口流出、产业基础薄弱，刚需小户型的需求基础更为脆弱。
大户型价格支撑的逻辑：稀缺性+改善性需求+套利空间
大户型的价格韧性来自供给侧和需求侧的双重驱动。
供给侧，一线城市长期土地供给相对不足叠加“70/90政策”，导致高端改善性住房供给长期短缺。144平以上大户型在一线城市属于稀缺产品，供给弹性低。
需求侧，改善性需求正在释放。一线城市和部分核心二线城市的高净值人群集中，对居住品质的要求持续提升。旺盛的高端购买力对价格敏感度低，对优质地段和大户型产品的支付意愿强。在“卖旧买新”链条中，改善性需求是更为刚性的需求。
套利空间方面，过去限价政策导致部分高端住宅一二手房价格长期倒挂，大户型产品的价格被压制，限价放松后存在价格回归的动能。
户型分化的投资启示
户型分化趋势下，投资逻辑需要相应调整。一线城市和部分核心二线城市，高端改善性市场（144平以上）具有最强需求支撑和价格韧性，是配置地产的最优方向。刚需小户型面临结构性压力，需谨慎对待。
但需注意：在规划设计标准放松和开发商愈发重视高端改善性产品开发的背景下，后续高端市场的二手房可能面临产品力落后和挂牌量上升的压力。随着新房供给结构的持续优化，大户型产品供给增加，二手房大户型的稀缺性溢价可能面临边际压缩。
70城分户型房价核心数据（一线城市，截至2024年10月）| 户型 | 新房涨幅中位数 | 新房距高点跌幅中位数 | 二手房涨幅中位数 | 二手房距高点跌幅中位数 |
|---|
| 90平以下（刚需） | 约64% | -9.8% | 约58% | -14.2% |
| 90-144平（改善） | 约64% | 约-9% | 约63% | 约-13% |
| 144平以上（高端） | 约83% | -8.3% | 约68% | -11.7% |
