国金证券地方两会房地产报告聚焦存量用地收储政策。24年4月政治局会议首提“消化存量和优化增量”，24年末中央经济工作会议提出“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。2025年地方两会中，18个省市计划盘活存量闲置土地资源，约10个省市明确提出处置/收购存量商品房。2月北京新增462.9亿元专项债用于棚改、城更及土地储备，广东发行307亿元专项债用于回收86个土地储备项目。随着专项债解决资金来源，各地收购存量用地进度有望提速，收储存量用地成为2025年房地产供给端核心主线。
收储存量土地——从顶层设计到地方落地
2024年4月政治局会议首次提出“消化存量和优化增量”，标志着房地产政策从“去库存”向“存量和增量并重”转变。2024年末中央经济工作会议进一步提出“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，明确了收储存量用地和存量商品房的具体方向。
2025年地方两会中，18个省市计划盘活存量闲置土地资源。吉林提出“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房”；重庆“加强‘两久’项目处置，盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度”；广东“运用专项债资金回收闲置存量土地，开展存量商品房收储工作”；山东“盘活存量闲置土地，加快优质地块规划出让”；河南“用好地方政府专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房等政策”；安徽“有序收购存量商品房用作保障性住房”；北京“加强闲置土地盘活利用”；辽宁“做好存量土地处置回收、规划控制”；贵州“推进存量安置房三年清零攻坚行动”；云南“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房”；江苏“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。约10个省市明确提出处置/收购存量商品房，收储存量土地成为2025年供给端核心主线。
专项债为收储提供资金——北京462.9亿、广东307亿率先落地
收储存量土地的资金来源问题一直是政策落地的核心难点。2025年初，北京和广东率先通过发行专项债为收储提供资金支持。
2月18日，北京新增462.9亿元专项债投入到棚户区改造、城中村升级以及土地储备等多个关键领域。2月24日，广东省新增2只专项债，发行总额约307亿元，用于回收19个省辖市上报的86个土地储备、回收闲置存量土地项目。湖南、吉林、浙江等多个地区也已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。
专项债用于土地收储的政策通道已打通，资金规模正在逐步扩大。预计2025年更多省市将跟进发行专项债用于收储存量土地和存量商品房。收购存量商品房的资金来源已明确（专项债+保障性住房再贷款），目前有待政策优化，打通成本收益、考核时限、项目门槛等制度堵点。
收储的行业影响——优化供给结构，助力去库存
收储存量土地和存量商品房对房地产市场的积极影响体现在多维度。去库存方面，直接减少市场上闲置土地和空置商品房的存量，降低无效供给。优化土地供给结构方面，通过收储低效用地后重新规划出让，提升土地利用效率，引导土地向优质项目集中。稳定市场预期方面，政府收储行为向市场传递“托底”信号，有助于稳定土地和商品房价格预期。
收储存量商品房用作保障性住房，自24年5月中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作。截至2月初，贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套。收储工作正在从政策设计向大规模落地推进。
收储的政策空间与展望
当前收储工作仍有较大的政策优化空间。成本收益方面，收购价格如何确定（市场价折扣、成本加成等）需要明确标准。考核时限方面，地方政府收储后多长时间内需要完成去化或重新出让，需要合理的考核周期。项目门槛方面，什么样的存量土地和商品房符合收储条件，需要清晰的定义和分类标准。
随着政策堵点逐步打通，2025年收储工作有望加速推进。专项债资金规模持续扩大将为收储提供充足的资金保障，更多城市将加入收储行列。收储存量用地和存量商品房将成为2025年房地产供给侧改革的核心政策工具之一，对行业供需格局优化产生深远影响。
2025年各省盘活存量政策梳理| 省份 | 盘活存量核心表述 |
|---|
| 广东 | 运用专项债资金回收闲置存量土地，开展存量商品房收储 |
| 北京 | 加强闲置土地盘活利用 |
| 江苏 | 盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房 |
| 山东 | 盘活存量闲置土地，加快优质地块规划出让 |
| 河南 | 用好专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备及收购存量商品房 |
| 安徽 | 有序收购存量商品房用作保障性住房 |
投资建议——关注收储受益标的
存量用地收储提速利好三类标的：一是有大量存量土地和商办用房资源的地方城投平台和国有房企，收储将改善其资产流动性；二是重点布局核心城市、具备持续拿地能力的优质房企（绿城中国、滨江集团、中国海外发展），收储后优质地块重新入市将为其提供拿地机会；三是参与保障房建设运营的企业。收储政策推进有望加速房地产行业供给端出清，优化竞争格局。
