国信证券报告指出，在消化超量库存的两种路径中，收回存量土地是最“釜底抽薪”的方案，也是最现实的路径。土地库存占总库存59%（20.8亿平方米），其中约8亿平方米归于城投，地方政府有较强收回意愿。收回5-8亿平方米土地，按3000元/平方米楼面价计算，资金需求约1.5-2.4万亿元。作为参照，土储专项债集中发行的2017-2019年合计约1.4万亿元。相比城中村改造和收储中复杂的补偿博弈，收回土地主要是“钱的事”，推进难度相对更低。2024年11月财政部已明确专项债券支持回收闲置存量土地的政策方向，2025年将是政策落地的关键观察期。
存量土储规模——20.8亿平方米的去化任务
截至2024年末，土地库存20.8亿平方米，占总库存59%，是房地产库存中规模最大、占比最高的组成部分。土地库存去化周期已达2.1年，较十年均值高出1年有余，源头积压问题突出。
土地库存的成因是多方面的：2021年以来销售持续低迷导致已拿地项目无法按期开工；部分城投平台在前几年土地市场高峰期的拿地尚未开发；房企流动性困境下无力推进已获取项目的开发建设。从土地购置费、购地面积和新开工面积的综合测算来看，2024年末存量土储较2023年末仍有小幅增长，源头去化压力不减。
表3：存量土地收回路径核心参数| 参数 | 数值 |
|---|
| 土地库存面积 | 20.8亿平方米 |
| 其中城投持有 | 约8亿平方米 |
| 需收回面积 | 5-8亿平方米 |
| 资金需求（3000元/平方米） | 1.5-2.4万亿元 |
| 历史参照（2017-2019土储债） | 约1.4万亿元 |
政策进展——从“研究”到“落地”
2024年以来，收回存量土地的政策信号不断加强。2024年9月政治局会议提出“支持盘活存量闲置土地”。2024年10月住建部新闻发布会明确“专项债券支持回收闲置存量土地”。2024年11月8日，财政部部长蓝佛安表示：“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。”
专项债券用于收回存量土地，相比其他去库存工具具有制度上的可行性。土储专项债在2017-2019年间已有成熟的发行和运作经验，合计发行约1.4万亿元。现有政策框架下，地方政府的土地储备机构可直接作为实施主体，运作流程相对清晰。
核心难点——项目收益与隐债管控
收回存量土地面临两个核心难点。第一，项目收益问题。理论上，土储专项债的偿还来源是收回土储的重新出让——流出的资金需要以土地出让金形式回流地方政府并用于还债。如果土地市场不见起色，重新出让将面临困难，项目收益难以保障。
第二，隐性债务管控。若土地重新出让受阻，专项债的偿还压力可能转化为地方政府的隐性债务负担。当前正处于“一揽子化债”的关键时期，2024年11月人大常委会批准新增6万亿元地方债限额用于化债，在此背景下，对新增隐债的管控态度直接影响存量土地收回专项债的推进节奏。
期待政策在两方面予以突破：适当放宽城投拿地对应的隐债管控标准；降低发行专项债对项目收益或偿还时间的要求，允许更长的资金回收周期。
对市场的影响——供给端收缩的意义
收回存量土地的核心意义在于从源头收缩供给。土地被收回后不立刻进入市场，总库存有效减少，去化周期得以改善。这对房价预期和房企信心具有正向意义——供给端的收缩意味着未来新房供应减少，供需关系边际改善。
但供给路径的局限性同样明显：对销售、新开工无直接影响，对地产链的带动作用有限，主要体现为竣工端因土地出让收益用于保交楼而改善。在组合路径中，供给路径承担78%的超量库存消化任务（5.1亿平方米），需求路径承担22%（1.4亿平方米）。收回存量土地是2025年去库存政策的基础，2万亿左右的资金规模能否到位是关键变量。
