收储存量土地和存量商品房是2025年房地产去库存的核心手段。国金证券地方两会专题报告指出，18个省市计划盘活存量闲置土地资源，约10个省市明确提出处置/收购存量商品房。2025年2月广东新增307亿元专项债用于回收86个土地储备项目，收储资金逐步落地。本文基于国金证券报告，深度解析存量商品房收储的政策进展、资金来源与投资机会。
18省盘活存量——专项债成为收储主力资金来源
从各地2025年政府工作报告来看，共有18个省市计划盘活存量闲置土地资源，其中约10个省市明确提出处置/收购存量商品房。广东“运用专项债资金回收闲置存量土地，开展存量商品房收储工作，推进处置存量商品房”；吉林“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房”；四川“支持盘活存量土地和低效用地，盘活存量用地和商办用房”；重庆“加强‘两久’项目处置，盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度”。
2024年4月政治局会议首提“消化存量和优化增量”，2024年末中央经济工作会议提出“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。收储存量土地&存量商品房，实现去库存是2025年房地产行业的重点任务之一。专项债成为收储的主要资金来源，2025年地方政府专项债券4.4万亿元中，土地收储和收购存量商品房是重要投向。
广东率先落地——307亿专项债回收86个土地项目
2025年2月，广东新增发行2只专项债，发行总额约307亿元，用于回收19个省辖市上报的86个土地储备、回收闲置存量土地项目。北京新增462.9亿元专项债投入到棚户区改造、城中村升级以及土地储备等多个关键领域。
全国已有超过60个城市表态支持“收储”工作，贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套。湖南、吉林、浙江等多个地区已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。国金证券认为，随着发行专项债解决资金来源，各地收购存量用地的进度有望提速。收购存量商品房的资金来源已明确，目前有待政策优化，打通成本收益、考核时限、项目门槛等制度堵点。
控增量——减少土地供应减轻供给冲击
在收存量的同时，各地同步推进控增量政策。北京、吉林、重庆、四川、广东等省市明确提出“合理控制新增房地产用地供应”。在总量上减少过量土地供应，能够减少低效库存的堆积，减轻后续潜在的供给对楼市的冲击。在结构上供应优质地块（如区位好、容积率低等），能够提升房企拿地意愿，活跃土地市场。
国金证券指出，“收存量+控增量”的政策组合有望推动行业供给持续优化。收储存量土地和商品房直接减少市场存量库存；控制新增用地则从源头上防止新库存堆积。供需两端同步发力，有望加速房地产市场止跌回稳。
建设好房子——供给端质量提升的方向
多地政府工作报告明确提出建设“好房子”。四川“完善并提升住房建设标准，推进‘好房子’建设”；吉林“大力推动10个以上‘好房子’示范项目建设，对确需新建的城中村改造安置房项目，按‘好房子’标准建设高品质安置房”；广东“建设更多好房子、好小区、好社区、好城区”；山东“建设更多高品质好小区、好房子”；浙江“稳妥推进现房销售试点和‘好房子’建设试点”。
国金证券认为，尽管总量上住房需求已趋近饱和，但人民追求美好生活、住好房子的需求永远存在。随着各地优化供地质量、放开容积率限制、加快建设新一代住宅，有望带动改善性住房需求释放；同时让商品房真正回归商品属性，实现优胜劣汰，让能够提供好产品、好服务的改善型开发商得到更好发展。
2025年部分省市盘活存量与收储存量商品房政策| 省份 | 盘活存量政策 |
|---|
| 广东 | 运用专项债资金回收闲置存量土地，开展存量商品房收储工作 |
| 吉林 | 合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房 |
| 四川 | 支持盘活存量土地和低效用地，盘活存量用地和商办用房 |
| 重庆 | 加强“两久”项目处置，盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度 |
| 山东 | 盘活存量闲置土地，加快优质地块规划出让 |
| 河南 | 用好地方政府专项债支持盘活闲置存量土地、新增土地储备以及收购存量商品房等政策 |
