海通国际报告指出，存量房装修需求正成为装饰建材行业的重要增长引擎。当前存量商品房加权平均房龄已接近11年，仅存量商品房面积已超过260亿平米，预计未来几年可达300亿平米级别。若考虑农村自建房在内，源自存量房的装修需求或可与新房需求相若。存量房市场的增长将结构性利好消费建材企业，尤其是在零售渠道有优势、品牌力强的企业。本文从存量房规模、房龄趋势和受益标的三个维度分析存量房装修需求的投资机会。
存量房规模——超260亿平米，未来可达300亿
中国商品房市场经过二十余年的快速发展，积累了庞大的存量房规模。根据国家统计局数据，2020-2023年商品房销售面积分别为17.6、17.9、13.0、11.2亿平米。2024年预计销售面积约9.3亿平米，同比下降约17%。
通过逐年累加，仅存量商品房面积已超过260亿平米。预计未来几年存量商品房面积可达300亿平米级别。若考虑农村自建房在内，存量建筑的总面积更为庞大。存量房的装修需求将成为消费建材行业的重要需求来源。
房龄趋势——2024年加权平均房龄接近11年
房龄是决定存量房翻新需求的关键变量。随着房龄的增长，房屋的装修、管道、电路等设施逐渐老化，翻新需求也随之增加。一般住宅装修周期约为10-15年，当房龄达到10年以上时，翻新需求开始集中释放。
根据测算，2024年存量商品房的加权平均房龄已接近11年。2024-2033年，存量商品房面积将从264亿平米增至348亿平米，加权房龄从10.6年升至16.1年。房龄的持续增长意味着存量翻新需求将在未来较长时间内持续释放。
装修需求结构——存量翻新与新房需求相若
存量房装修需求的结构正在发生变化。过去二十年，装饰建材行业的需求主要来自新房市场，但随着新房销售见顶、存量房规模扩大，存量翻新需求占比持续提升。
若考虑农村自建房在内，源自存量房的装修需求或可与新房需求相若。这一结构性变化对消费建材企业的经营模式产生深远影响。存量房市场以零售渠道为主，品牌溢价更高，客户粘性更强，有利于在零售端有优势的企业。存量房客户更注重产品品质和服务体验，品牌建材企业受益程度更高。
存量房装修需求受益标的
表：存量房市场测算（2024-2033年）| 年份 | 存量商品房面积（亿平米） | 加权房龄（年） |
|---|
| 2024 | 264 | 10.6 |
| 2026 | 283 | 11.9 |
| 2028 | 302 | 13.1 |
| 2030 | 320 | 14.3 |
| 2032 | 339 | 15.5 |
| 2033 | 348 | 16.1 |
存量房装修需求的增长将结构性利好消费建材企业。在零售渠道有优势、品牌影响力强的企业将更多受益于存量房市场的增长。伟星新材在管道零售领域具有品牌优势，兔宝宝在装饰板材零售领域领先，北新建材在石膏板领域占据主导地位。这些企业在存量房市场的布局较为完善，有望持续受益于存量房装修需求的增长。
从投入产出比和股东回报角度看，伟星新材2008-2023年累计分红比例76%，兔宝宝56%，北新建材32%，均具备较高的股东回报水平。在存量房需求增长和股东回报改善的双重驱动下，建议关注伟星新材、兔宝宝、北新建材。
