存量房收储正从政策文件走向实质性落地。国联证券最新研报指出，截至2024年10月，全国已有超过50个城市发文支持国有企业收储存量商品房，首批纳入“租赁住房购房贷款”试点的城市进展较快。郑州以累计收购10.6万间、总金额338亿元的规模在全国遥遥领先，福州、重庆、天津、青岛等城市也已有千套级别的项目落地。此外，越秀地产在广州完成120亿元存量土地退地，为房企盘活存量资产提供了标杆案例。本文将全景扫描存量房收购的落地进展、区域分布与推进节奏。
收储城市图谱：50+城市覆盖核心一二线及三四线
截至2024年10月初，发文支持国企收储存量新房的城市已超过50个。从城市能级看，一线城市有深圳、广州；核心二线城市有杭州、成都、武汉、郑州、天津、长沙、青岛、济南、福州、昆明等；三四线城市覆盖范围更广，包括商丘、肇庆、佛山、江门、惠州、泸州、烟台、威海、大理、新乡、衡水、柳州、桂林、岳阳、淮北、常州、南通、滁州、赣州、鹰潭、萍乡、宜春、信阳、洛阳、南阳、潍坊、徐州、珠海等，甚至延伸到开封兰考县、连云港灌南县、咸宁赤壁等县级区域。从区域分布看，长三角、珠三角、中西部核心城市均有密集覆盖，收储政策已从中央顶层设计向全国各层级城市全面铺开。
表：重点城市存量房收购进展对比| 城市 | 收购规模 | 运作主体 | 用途 |
|---|
| 郑州 | 81个项目，10.6万间，428万方 | 郑州城发安居 | 保租房 |
| 福州 | 9501套 | 福州安住发展 | 保租房 |
| 重庆 | 6807套 | 重庆嘉寓、建渝住房租赁基金 | 保租房 |
| 青岛 | 7个项目，2319套 | 青岛建融投资 | 保租房 |
| 天津 | 4个项目，1826套 | 天津滨海新区建投 | 保租房 |
收储落地节奏：首批试点城市较快，全国推广仍需提速
首批纳入“租赁住房购房贷款”支持的8个试点城市（重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津）收储进展较为领先。福州已收购9501套、重庆6807套、天津1826套、青岛2319套。但从全国范围看，收储整体节奏仍偏慢——截至2024年6月末，租赁住房贷款余额仅247亿元，支持计划余额仅121亿元。落地缓慢的原因主要有三：一是收储房源门槛较高——多数城市要求整栋或整单元未售、户型面积以90平方米以下为主、已竣工备案，符合要求的存量房源有限；二是价格协商难度大——多数城市以保障房重置价格（约市价五六折）为参考上限，房企折价出售意愿不强；三是资金成本与租金收益不匹配——租金回报率2.25%仅能覆盖融资成本，考虑运营成本后项目难以盈利。
退地案例突破：越秀地产120亿土地回收落地
除存量房收储外，存量土地回收也取得重要突破。2024年8-9月，广州土地开发中心分别以70亿元、50.03亿元收回越秀地产广龙路地块和番禺区新造镇地块，补偿以应付票据形式支付，可全额用于收购广州其他地块。广龙路地块回收涉及三幅未开发土地（12.1万方），补偿参照越秀已支付地价和投资金额及应计利息；番禺地块回收越秀预期录得除税前亏损仅174.4万元，基本实现了本金回收。越秀案例为房企盘活存量土地资产提供了标杆。从主流房企待开发土地数据看，万科A待开发土地3353万方、新城控股2009万方、华侨城A1067万方、保利发展511万方、招商蛇口257万方。若土地收储政策全面推开，这些土储充裕的房企将率先受益于退地带来的资金回笼。
收储模式探索：收储存量二手房的三种路径
除收购已建成未出售的新房外，收储存量二手房也是各地探索的重要方向，目前主要有三种模式。一是“旧房换购”模式——地方政府通过“以旧换新”同开发商、购房者协作，完成存量二手房收购，加快存量商品房去库存。二是“发放换新补贴”模式——购房者出售旧房并购买新房后可获得税费补贴、新房面积补贴或按套补贴。三是“旧转保”模式——地方政府不买断房屋所有权，通过一次性支付5-10年租金将存量二手房用作保障性住房。三种模式各有利弊，前两种模式涉及较大财政支出，第三种模式虽不涉及所有权转移但需长期承租承诺。各城市可根据自身财政状况和住房需求选择适合的模式组合。
