中国住房市场正经历从“增量时代”到“存量时代”的系统性转变。2023年全国住宅交易额17.4万亿元中，二手房交易额7.1万亿元占41%，较2021年上升11个百分点。核心14城二手住宅/新建住宅成交套数比从2019年的0.9升至2024年前10月的2.0，一线城市为1.7、二线城市为2.1。国信证券在房产中介行业报告中指出，新房销售持续低迷而二手房成交保持韧性，存量房交易正迎来长期结构性机遇，房产中介行业作为盘活存量市场的核心载体将持续受益。
数据验证——新房与二手房的分化趋势持续扩大
中国新房销售自2021年来持续低迷。2023年商品房销售面积11亿平方米，较2021年最高点18亿平方米下降38%。2024年前三季度商品房销售面积7.0亿平方米同比再降17%，新房市场仍在寻底。
与新房形成鲜明对比，二手房成交基本保持平稳。2023年全国住宅交易额17.4万亿元中，二手房交易额7.1万亿元。二手房占全国住宅交易额比重从2021年的30%升至2023年的41%，四年提升11个百分点，趋势仍在延续。
高频数据同样验证分化趋势。2024年以来，18城二手房单月成交相比2019年同期的表现始终强于30城新房。2024年9月底中央政治局会议首提“止跌回稳”并出台多项重磅利好政策后，10-11月二手房成交量迎来更强劲增长，进一步拉大了与新房的分化。
结构性支撑——人口流动、存量累积与需求分层
二手房市场的崛起具有深层的结构性支撑，并非单纯的短期政策催化。
人口层面，城镇人口增量自2017年以来明显下滑，新增城镇居民住房需求显著减少。但不同区域经济发展差异大，人口进入城镇后持续向高能级城市流动。2019年发改委鼓励大城市放开放宽落户限制后，二线城市比一线城市更受益于人口集聚，三四线及以下城市人口流出明显。二手房成交额中高能级城市占比更大，比新房更受益于这一趋势。
存量层面，存量住宅数量不断累积。2020年家庭户人均居住面积42平方米较2010年提升11平方米，截至2023年末商品住宅累计竣工1.34亿套较2020年末再提升17%。存量房规模扩大为二手房交易提供了充足的房源供给。
需求层面，二手房主要承接刚需而新房承接改善需求。2024年前10月核心14城二手住宅套均成交面积平均96平方米（一线89、二线99），新建住宅套均121平方米（一线108、二线126）。刚需客群受购房门槛和支付能力限制更倾向于二手房。
核心城市的二手房主导地位进一步巩固
核心14城住宅成交结构已显著扭转了新房为主的格局。2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均比值为2.0，较2023年的1.5、2019年的0.9明显提升。
一线城市和二线城市表现略有差异。一线城市二手/新房成交套数比为1.7（套均面积89平方米 vs 新房108平方米），二线城市为2.1（套均面积99平方米 vs 新房126平方米）。二线城市的存量房主导程度更高，反映其人口流入和住房需求结构变化更为显著。
全国层面看，2019-2023年新建商品住宅交易额中各能级城市占比变化显示，高能级城市占比提升；二手房交易额中各能级城市占比同样呈现高能级集中趋势。核心城市在存量房交易中的重要性持续增强。
存量房交易趋势关键指标
表：存量房交易市场趋势核心指标变化（2019-2024）| 指标 | 2019年 | 2021年 | 2023年 | 2024年前10月 | 趋势判断 |
|---|
| 全国二手房占住宅交易额比重 | 约30% | 30% | 41% | — | 持续提升 |
| 核心14城二手/新房成交套数比 | 0.9 | — | 1.5 | 2.0 | 快速上升 |
| 一线城市二手/新房成交套数比 | — | — | — | 1.7 | 二手主导 |
| 二线城市二手/新房成交套数比 | — | — | — | 2.1 | 二手主导 |
| 二手套均成交面积（平方米） | — | — | — | 96 | 刚需导向 |
| 新房套均成交面积（平方米） | — | — | — | 121 | 改善导向 |
