国金证券房地产周报指出，2025年政府工作报告在需求端和供给端分别提出两大核心抓手——需求端“加力实施城中村和危旧房改造”，供给端“盘活存量用地及推进收购存量商品房”。城中村改造有望加速落地，货币化安置将直接创造增量购房需求。收购存量商品房方面，地方政府拥有更大自主权，珠海已率先出台征求意见稿，明确提出“收购已建成未出售商品住房”转为保障性住房。两大政策抓手齐发力，有望推动房地产市场供需格局改善。
城中村改造——2025年地产工作重心
2025年政府工作报告提出“加力实施城中村和危旧房改造”，相较2024年表述力度明显升级。城中村改造被国金证券视为2025年地产工作的核心抓手之一。城中村改造对房地产市场的作用体现在三个层面：一是直接创造增量住房需求，货币化安置将带动被安置居民购房需求释放；二是改善城市面貌和居民居住条件，属于“稳楼市”与“惠民生”的结合点；三是拉动上下游产业链投资，对基建、建材、家居等上下游行业形成拉动。
国金证券预计，2025年城中村改造将从政策设计阶段进入加速落地阶段。一线城市和核心二线城市将是城中村改造的主战场，主要受益标的为在这些城市拥有充足土储和开发能力的央国企开发商。建议关注中国海外发展、保利发展、招商蛇口、越秀地产等布局核心城市的央国企龙头。
收购存量商品房——地方自主权提升，珠海率先行动
供给端方面，报告提出“盘活存量用地及推进收购存量商品房”，强调地方政府有更大自主权。收购存量商品房用作保障性住房的政策方向明确，待打通价格谈判、资金来源等实操堵点后，后续落地有望提速。当前核心城市商品房库存去化周期仍处高位（10城去化周期21.4月），收储有助于加快去库存、改善供需格局。
珠海市已率先行动。3月6日，珠海发布《珠海市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，明确提出将“收购已建成未出售商品住房”转为保障性住房。珠海成为政策出台后首个明确表态收储的城市，具有示范效应。预计更多城市将跟进出台收储政策。收储政策的推进利好两类标的：一是有大量商品房库存的城市国企和城投平台，受益于库存去化和资金回笼；二是布局核心城市的优质开发商，受益于供需格局改善和竞争压力缓解。
城中村改造+收储的政策协同效应
城中村改造和收储两项政策并非独立实施，而是具有显著的协同效应。城中村改造产生的安置需求可以通过收购存量商品房来满足，既完成城中村改造目标，又消化商品房库存。这种“改造+收储”的联动模式已在部分城市试点，2025年有望大范围推广。联动模式的优越性在于：城中村改造提供需求端支撑，收储解决供给端库存压力，两者结合形成供需两端同时改善的正向循环。
国金证券认为，2025年“城中村改造+收储”政策组合拳的落地，将是判断楼市能否实现“止跌回稳”的关键变量。若政策推进速度超预期，房地产市场供需格局有望加快改善，房价企稳信号将更加明确。
三四线城市恢复力较弱——区域分化将持续
尽管政策持续加码，但三四线城市恢复力度预计仍然较弱。当前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊。本周三四线城市年初至今二手房累计同比仅+4%，远低于一线（+46%）和二线（+45%）。本轮市场周期中，三四线城市缺少棚改等强刺激政策，市场恢复力度相对有限。
从政策受益角度看，城中村改造和收储的受益范围主要集中在一二线城市，三四线城市受益相对有限。投资策略上应聚焦核心城市布局。建议重点关注核心城市央国企开发商和优质民企，以及受益于二手房交易活跃度的中介平台，而非广泛布局三四线城市的房企。
城中村改造+收储政策要点| 政策方向 | 核心内容 | 受益标的 |
|---|
| 城中村改造 | 加力实施，货币化安置带动购房需求 | 布局核心城市的央国企开发商 |
| 收购存量商品房 | 地方政府自主权提升，转为保障房 | 城市国企、城投平台、核心城市开发商 |
| 因城施策调减限制 | 一线城市限购限贷仍有放开空间 | 核心城市布局开发商 |
投资建议——聚焦政策受益主线
城中村改造和收储是2025年地产政策的核心抓手，建议聚焦政策受益主线进行配置：一是城中村改造受益标的，重点布局核心城市、具备城市更新能力的央国企开发商（中国海外发展、保利发展、招商蛇口）；二是收储受益标的，有大量商品房库存的城市国企和城投平台，以及布局核心城市的优质开发商（越秀地产、建发国际集团）；三是受益于二手房交易活跃度的中介平台（贝壳）；四是物管稳健发展、积极分红的商管龙头（华润万象生活）。政策落地节奏若超预期，板块估值修复空间将进一步打开。
