城中村改造货币化安置是房地产去库存的另一重要政策工具。2024年10月17日，住建部部长倪虹提出通过货币化安置方式新增实现100万套城中村和危旧房改造，其中35城市有170万套城中村改造需求，全国需要改造的危旧房有50万套。2024年11月政策支持范围由35城扩大到全部地级市。开源证券房地产团队测算，假设套均100平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率，预计100万套货币化城中村改造能帮助去化0.75亿平米库存。广州、上海、郑州等地房票政策加速落地，货币化安置将有效释放购房需求，推动去库存进程。
政策支持范围由35城扩至全部地级市，改造需求充足
2024年10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出通过货币化安置方式新增实现100万套城中村和危旧房改造。其中35个城市有170万套城中村改造需求，全国需要改造的危旧房有50万套，改造需求较为充足。2024年11月16日，住建部通知明确扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个城市扩大到全部地级市。扩围后，将有效破解地方政府的资金筹措难题，有力推动去化周期较长的城市去库存。本次支持的项目要求群众改造意愿强烈、安全隐患突出，且征收安置房方案和资金平衡方案成熟扎实，确保项目可落地、可执行。
100万套货币化安置去化0.75亿平库存
城中村改造去库存效果取决于货币化安置比例和新房购买转化率。假设按套均100平米、100%货币化安置（即全部采用货币补偿或房票安置，不进行实物安置）、75%新房购买转化率（即75%的补偿资金流入新房市场），预计100万套货币化城中村改造能够帮助去化约0.75亿平米库存。参照2015-2017年棚改去库存经验，货币化安置对去库存效果显著。本次城中村改造支持城市扩围后，低能级城市库存压力较大的地区将获得更多政策支持。货币化安置不仅直接创造购房需求，还能通过改善市场预期提振整体成交。
房票政策加速落地，广州、上海、郑州率先推进
货币化安置的具体形式包括货币支付和房票支付。2024年下半年以来各城房票政策加速落地——8月上海首张房票落地金山区，业主凭房票购买商品房并获7%（约20万元）奖励；8月昆明首张房票落地；10月厦门首张"开票即购房"房票落地；11月广州明确房票可购买全市范围内新建商品房；11月郑州首批房票兑付（两个项目共81张，到位资金9904.9万元）；11月南通崇川区70%以上居民选择房票方式结算；12月上海青浦区成为继金山后又一试点房票安置的新区。房票政策相比纯货币补偿，能够更精准地将补偿资金引导至新房市场，避免资金外流至其他消费领域，同时限定用于购买新建商品房，对去库存效果更为直接。房票政策的持续推广有望加速城中村改造货币化安置落地。
表：2024年下半年各城房票政策落地情况| 城市 | 时间 | 房票落地情况 |
|---|
| 上海 | 2024年8月 | 首张房票落地金山区 |
| 昆明 | 2024年8月 | 首张房票落地西山区 |
| 厦门 | 2024年10月 | 首张"开票即购房"房票落地 |
| 广州 | 2024年11月 | 房票可购买全市新建商品房 |
| 郑州 | 2024年11月 | 首批81张房票兑付，资金9904.9万元 |
