城中村改造正从超大特大城市向全国地级及以上城市扩围。国金证券地方两会专题报告指出，政策支持范围已从最初的35城扩大到近300个地级及以上城市。2025年各地城中村改造计划显著扩大——上海+150%、浙江+122%、贵州+50%。100万套货币化安置可拉动投资2332-4230亿元、促进销售4704-11664亿元。本文基于国金证券报告，深度解析城中村改造扩围的政策效果与投资影响。
城中村改造三步扩围——从35城到300城
城中村改造政策支持范围经历了三步扩围。2023年7月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，具备条件的城区常住人口300万以上的大城市可参照执行，初始支持城市约35个。2024年1月，纳入城中村改造的城市扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，支持城市扩大至约52个。2024年11月，住建部、财政部联合印发通知，进一步扩大城中村改造政策支持范围到近300个地级及以上城市。
2024年10月，住建部部长倪虹指出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村改造的持续扩围，为2025年房地产市场需求注入新增量。
2025年各地城改计划显著扩大——上海+150%、浙江+122%
2025年部分省市城中村改造计划同比大幅增长。上海2025年计划启动25个城中村改造项目，2024年为10个，同比增长150%。浙江2025年计划实施城中村改造6万户，2024年为2.7万户，同比增长122%。贵州2025年计划启动城中村改造3万户，2024年为2万户，同比增长50%。
四川2025年计划改造城中村10万户（2024年70个项目），河南416个项目，江苏5.6万户（2024年6万户，微降），安徽城中村和城市危旧房改造6万户以上，辽宁3.5万套，宁夏1.2万套。随着城改政策扩围至300城，各地计划规模普遍扩大，城中村改造有望成为2025年稳投资、促消费的重要引擎。
100万套货币化安置效果测算——投资拉动2332-4230亿
国金证券对100万套城中村改造货币化安置效果进行了量化测算。核心假设：套均建面80-120平，拆建比不超过2，拆除比例15%-25%，安置单价1.2万元/平（较全国均价有所溢价），货币化安置比例70%-90%，转化率70%-90%。
测算结果显示：可带动开发投资额2332-4230亿元，占2024年全国房地产开发投资100280亿元的2.3%-4.9%。随着各地项目落地，投资将在未来几年持续释放。可带动商品房销售额4704-11664亿元，占2024年全国商品房销售额96750亿元的4.9%-12.1%。若分摊到个别城市，对城市层面的销售拉动效应更为显著。
货币化安置与房票安置——释放购房需求的核心渠道
城中村改造货币化安置是刺激购房需求最直接的传导路径。被安置居民获得货币补偿后，可在市场上购买商品房，直接消化存量库存。房票安置作为货币化安置的补充形式，可定向引导购房需求流向特定区域或项目，有助于精准去化库存。
国金证券认为，城中村改造的城市扩围叠加货币化安置的推广，是影响2025年楼市的关键因素之一。核心城市城中村改造若能切实落地并形成实物量，有望加快当地楼市止跌回稳的进程。建议关注重点布局一二线城市、主打改善性产品的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。
2025年部分省市城中村改造计划与2024年对比| 省份 | 2025年计划 | 2024年计划 | 同比变化 |
|---|
| 上海 | 25个项目 | 10个项目 | +150% |
| 浙江 | 6万户 | 2.7万户 | +122% |
| 贵州 | 3万户 | 2万户 | +50% |
| 四川 | 10万户 | 70个项目 | — |
| 河南 | 416个项目 | — | — |
| 江苏 | 5.6万户 | 6万户 | -7% |
