国海证券报告指出，城中村改造货币化安置是2025年房地产市场止跌回稳的核心政策变量。2024年10月住建部宣布通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造，11月扩围至近300个地级及以上城市。预计2025年城中村改造开工200万套、完成100万套货币化安置，类比上一轮棚改货币化（2015-2016年180/294万套），有望拉动约2亿平方米商品房去化，叠加专项债收储商品房，合计带动销售增量2.4亿平。
从35城扩围至300城，政策力度翻倍
2024年10月17日，住建部宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。货币化安置即政府以货币形式补偿需要安置的居民，引导后者进入商品房市场购买，释放购房需求。2024年11月15日，住建部、财政部联合印发通知，明确将城中村改造扩围——凡资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围，三四线商品房市场也被纳入利好范围。
据住建部数据，仅在全国35个大城市需要改造的城中村有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套，敞口超过200万套。扩围至近300个地级市后，预计2025年城中村改造开工200万套，完成100万套货币化安置。资金支持方面包括开发性/政策性金融机构专项借款、地方政府专项债、商业银行贷款及税收优惠。
表：城中村改造货币化安置与历史棚改对比| 维度 | 2015年棚改 | 2016年棚改 | 2025年城中村改造 |
|---|
| 改造开工量（万套） | 601 | 606 | 200 |
| 货币化安置比例 | 29.9% | 48.5% | 50%（预计） |
| 货币化安置套数（万套） | 180 | 294 | 100 |
| 拉动去化面积（亿平） | 约1.5 | 约2.5 | 约2.0 |
货币化安置拉动2亿平去化，助力库存消化
城中村改造致力于改善民生、补齐城市建设治理短板、调整供需结构、拉动有效需求。本次通过货币化安置等方式加大政策支持力度，产权置换与货币补偿相结合有助于消化存量商品房。
假设每套城中村住宅按拆一补二进行产权置换，2025年完成100万套货币化安置将新增拉动约2亿平方米商品房去化。历史经验显示，2015年棚改货币化180万套拉动约1.5亿平去化，2016年294万套拉动约2.5亿平。本次政策敞口更大（200万套以上），资金支持力度更强（专项债+专项借款+商业银行贷款），效果值得期待。
收购商品房作保障房，再添0.4亿平去化
除城中村改造外，收购存量商品房用作保障性住房是另一重要去库存工具。专项债收储商品房方面，财政部允许专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房。在5%利润率下，以成本计算出单位收购价约1.01万元/平方米。若推出5000亿专项债收储商品房，在50%使用比例下，预计新增拉动0.25亿平去化。
保障性住房再贷款方面，央行设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%），2024年9月将央行出资比例从60%提升至100%，以先贷后借模式拉动银行发放专项借款，预计新增拉动0.15亿平去化。城中村改造货币化安置（2亿平）+专项债收储（0.25亿平）+再贷款（0.15亿平），合计带动2025年销售增量约2.4亿平方米。
政策协同发力，市场止跌回稳可期
城中村改造货币化安置+专项债收储商品房+保障性住房再贷款+因城施策政策优化，形成“4+1”政策组合拳。城中村改造扩围至近300城，一二线城市核心受益；专项债收储打通存量去化渠道；因城施策行政/金融/税费政策仍有优化空间。预计2025年房地产销售面积从9.6亿平回升至10.0亿平（+4.6%），政策催化效果显著。
