城投拿地的力度是衡量土地市场“真实温度”的关键指标。广发证券年度总结报告显示，2024年城投拿地占比攀升至47%，较23年回升5个百分点，与2022年的高位相当。剔除城投拿地后，市场化有效拿地金额仅1.4万亿元，同比下滑32%，较2020年高峰收缩75%。三四线城市城投拿地占比更是高达80%，较22-23年70%的水平进一步提升。城投托底力度的再次加大，反映出市场化拿地意愿的持续不足，土地市场的真实景气度比名义数据更为疲弱。
城投占比47%——托底力度再次加大
城投拿地占比在24年回到高位。全年城投拿地占比47%，较23年回升5个百分点，与22年的47%持平。城投托底的力度再次加大，反映在销售下行、融资收紧的背景下，市场化房企拿地意愿持续低迷，地方政府需要通过城投平台维持土地市场的表面活跃度。
从趋势看，2021年房地产市场下行以来，城投拿地占比经历了快速攀升（21年约20%→22年47%→23年42%→24年47%）。即便在23年短暂回落后，24年再度回升，表明市场化拿地的恢复仍然脆弱。城投托底已成为当前土地市场的重要支撑力量。
三四线城投占比80%——区域分化极端化
不同城市能级的城投拿地占比差异巨大。三四线城市城投拿地占比高达80%，较22-23年70%的水平进一步提升，意味着每10宗宅地成交中仅有2宗来自市场化房企。二线城市城投拿地占比约40%，维持相对稳定；一线城市仅18%，市场化程度最高。
这种分化反映了资金向核心城市集中的趋势。24年TOP50房企54%的拿地资金投向了一线，较23年提升12个百分点，而三四线城市仅获得TOP50房企3%的资金，较市场下滑前23%明显收缩。在销售回款有限的情况下，房企将资金集中投向确定性最强的一线和强二线城市，三四线土地市场只能由城投平台维持。
有效市场仅1.4万亿——降幅大于名义数据
剔除城投拿地后，24年住宅用地有效拿地金额约1.4万亿元，同比下滑32%，降幅比名义出让金的26%高出6个百分点。有效拿地金额较2020年的高峰期收缩75%，降幅也比名义数据的61%更为显著。
分线来看，剔除城投后一线、二线、三四线有效拿地金额分别同比下滑27%、38%、47%。一线降幅最小、三四线最差，与名义数据中三四线降幅最小（-20%）的假象形成鲜明对比——三四线名义降幅小完全得益于城投的高比例托底，而非市场化需求的支撑。
城投托底的双面性——短期维稳vs长期隐忧
城投托底在短期内维持了土地出让规模，避免了土地财政的断崖式下跌。但长期来看，城投拿地后开发能力有限，大量土地处于闲置或缓慢开发状态，形成了新的库存积压。城投平台的债务负担也在持续加重，土地出让金的“虚高”可能掩盖了市场的真实疲弱。判断土地市场真实回暖，需要持续跟踪剔除城投后的有效拿地数据。
分线城市城投拿地占比与有效拿地增速| 城市能级 | 城投拿地占比 | 有效拿地金额同比 |
|---|
| 一线城市 | 18% | -27% |
| 二线城市 | 40% | -38% |
| 三四线城市 | 80% | -47% |
| 全国平均 | 47% | -32% |
