2025年房地产市场的复苏将是结构化、分化的。东吴证券在2025年度策略中指出，不同城市能级的修复节奏将显著分化：一线城市已率先出现企稳趋势，深圳冰山指数月环比连续4周正增，有望在一线城市中率先复苏；二线城市中，具备较强人口吸附力和产业实力的城市（杭州、成都、西安、合肥、厦门）有望成为"阿尔法"城市，已充分调整的城市（天津、青岛、石家庄、沈阳）有望率先止跌；而库存高企的城市（郑州、武汉）仍将承压。
一线城市——深圳领先，北上广紧随其后
12月初一线城市冰山指数月环比已回正，为2021年下半年以来的首次。其中深圳表现最为突出，冰山指数月环比已率先转正并连续4周正增，同比跌幅收窄幅度也明显优于其他一线城市。
深圳有望率先企稳的核心逻辑：1）调整最早且跌幅最深——深圳房价自2021年初进入调整阶段，跌幅27.6%（北京/上海/广州为17-25%）；2）过往周期房价弹性大——2015-2019年深圳二手房均价涨幅高达85%，购房者对房价预期较高；3）市场规模较小——深圳新房+二手房月均成交总量仅57万方，少量边际好转即可扭转预期；4）人口大幅流入——过去5年深圳常住人口净流入113万人，一线城市首位。
北京、上海、广州的二手房成交量价也在持续改善，但企稳节奏慢于深圳。北京12月初冰山指数月环比仍微跌，上海、广州跌幅持续收窄但尚未转正。一线城市的复苏将逐步传导至低能级城市。
二线城市——阿尔法城市与率先止跌城市两类分化
二线城市中可划分为两类。第一类为具备基本面实力的阿尔法城市：杭州、成都、西安、合肥、厦门。过去5年常住人口净流入分别为127万、105万、117万、177万、122万人。成都冰山指数跌幅仅15.7%，明显优于其他二线；杭州/成都/厦门冰山指数月环比已回正。10月杭州二手房成交量环比+77%，厦门+43%，成都/合肥/西安均+25%以上。
第二类为已经历充分调整有望率先止跌的城市：天津、青岛、石家庄、沈阳。天津、青岛等城市较早进入回调阶段，调整周期均超过65个月。青岛冰山指数回撤幅度达42.3%，考虑议价空间后实际调整或已接近50%。天津/青岛/石家庄冰山指数月环比跌幅已连续多周明显收窄。沈阳在上一轮周期未经历大幅上涨，近期月环比连续收窄，调整深度基本到位。
库存高企的城市如武汉和郑州仍将承压。武汉已领取预售证库存2896万方，去化周期37个月；郑州1563万方，去化周期19个月，且广义库存远高于此，烂尾问题也相对突出。
冰山指数与二手房成交——市场企稳的核心观测指标
冰山指数（二手房挂牌"卖1"价）和冰山活跃指数是观测市场企稳的核心高频指标。一线城市冰山活跃指数已连续多周保持在荣枯线以上，二手房"量"的修复正逐步传导至"价"的企稳。
从二手房成交看，重点16城二手住房累计成交面积自8月同比回正，10月同比增长2.9%。二线城市中沈阳10月二手房成交面积环比+114%，同比+36%；青岛环比+35%，天津环比+23%，同比均已正增。二手房"量"的率先修复是本轮周期复苏的核心特征。
重点城市冰山指数变动与后续房地产市场分类
表：重点城市冰山指数回撤幅度与房地产市场分类| 城市分类 | 代表城市 | 冰山指数最大回撤 | 调整时长（月） | 11月月环比 | 核心特征 |
|---|
| 阿尔法城市 | 杭州 | -27.0% | 40 | +0.2% | 人口净流入127万，产业实力强 |
| 阿尔法城市 | 成都 | -15.7% | 29 | +1.1% | 跌幅最小，月环比已回正 |
| 阿尔法城市 | 西安 | -21.4% | 40 | -0.1% | 北方人口第三城，国家中心城市 |
| 阿尔法城市 | 合肥 | -28.4% | 40 | -0.5% | 人口净流入177万居二线首位 |
| 阿尔法城市 | 厦门 | -26.6% | 31 | +0.6% | 人口净流入122万，增速30% |
| 有望率先止跌 | 天津 | -33.1% | 70 | +0.2% | 调整时间最长，月环比已回正 |
| 有望率先止跌 | 青岛 | -42.3% | 71 | 0.0% | 回撤幅度最深，调整充分 |
| 有望率先止跌 | 石家庄 | -34.1% | 70 | +0.1% | 调整时间超65个月 |
| 库存承压 | 武汉 | -32.3% | 71 | -0.5% | 库存2896万方，去化37个月 |
| 库存承压 | 郑州 | -34.9% | 72 | -0.2% | 库存1563万方，烂尾问题突出 |
