全国已实施城市更新项目超6.6万个、累计投资超16.6万亿元，21.9万个老旧小区改造目标提前超额完成，170万套城中村改造叠加300城扩围，60万公里地下管网更新撬动4万亿投资——中国城市更新已从“规模扩张”的工程化阶段全面转入“质量跃升”的治理化阶段。远翔神思咨询这份报告系统梳理了城市更新的内涵模式、存量规模、量化目标、实施主体、政策节点与产业链格局。
城市更新内涵与模式——从“大拆大建”到“三元结构”
国家层面已系统确立城市更新双重分类维度：基础分类以“更新对象”为轴心，划分为居住类、工业类、商业办公类、公共设施类、公共空间类、历史文化保护更新及综合区域类七大类型，覆盖36个中类。三元结构——拆除重建、有机更新、综合整治——的制度化区分源于2021年住建部划出的硬性红线：拆除建筑面积不得大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。三类模式的制度化区分是国家对城市发展模式的顶层设计调整，直接影响资金流向与参与主体生态。拆除重建由地方国企主导一级做地收储，综合整治由街道办联合社区组织推进，有机更新则催生了设计咨询公司、轻资产运营方与村集体合作的新联盟。
存量规模与量化目标
老旧小区方面，截至2024年底全国累计新开工改造28万个，惠及4800万户，超额完成21.9万个目标。2024年单年新开工5.8万个为历年峰值。但21.9万个仅覆盖“2000年底前建成”的小区，大量2001-2005年建成、设施老化的“次新老”小区正加速暴露问题。
城中村方面，首批35城排查出170万套，叠加50万套危旧房合计220万套基础盘。2024年11月政策扶持范围一次性扩展至近300个地级及以上城市，同步启动1790个项目。头部城市年投资潜力达1.68-3.15万亿元。
老旧管网方面，全国四类主干管网总长近382万公里，近10万公里出现不同程度老化。预计改造总量接近60万公里，总投资约4万亿元。量化目标体系以“老旧小区改造为基底、城中村与危旧房改造为增量、完整社区与韧性设施为纵深”三层结构推进，2030年目标配套三大支撑路径。
实施主体格局与政策节点
央国企与地方平台合计承担超八成项目。中交城投、中国建筑、华润置地等头部央企以“城市合伙人”身份深度介入标杆项目。民营房企实质性退出拆除新建类，2024年全国6万余个项目中纯民营房企作为单一实施主体的占比不足5%。专业运营方完成从“独立主体”到“功能模块”的角色进化，被央国企开发主体打包采购、嵌入项目全周期。
城市更新从地方实践走向国家战略历经四个关键跃迁：2019年中央经济工作会议首次提出概念，2020年“十四五”规划写入国家最高层级发展规划，2021年首次写入政府工作报告并划出“四道红线”，2022年党的二十大报告深度绑定“宜居、韧性、智慧城市”。2025-2026年政策风向转向“好不好”“能不能持续”，中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》列出八大任务，REITs扩容至12大行业52类资产。
产业链与三大趋势
产业链五大关键环节：前期体检（657城开展数据监测）、策划设计（五维融合复杂系统工程）、建设施工（非开挖修复渗透率42%）、资产运营（73%采用一体化招标）、智慧治理。五大新需求增长点：加装电梯超2.6万亿市场、管网更新4万亿投资、管廊“养管+智管”升级、能效改造1860亿市场、消防安防297亿采购。
三大趋势系统性重构行业标准：数字化——CIM平台与城市体检升维为强制性前置基建，未嵌入标准数据接口将无法通过审批；绿色化——超低能耗与光伏屋顶转为硬性验收指标，2027年前能效达标成硬约束；适老化——全龄友好空间升级为法定设计义务与运营责任。三重趋势交汇形成“三位一体”交付标准：CIM数据接入率≥95%、建筑综合节能率≥65%、适老化设施完好率≥90%，方可认定为合格交付。
